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新築と中古では新築のほうが銀行融資が断然通りやすい理由

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新築物件と中古物件では銀行融資の通りやすさは違うのか?

新築物件と中古物件とでは、銀行の融資の通りやすさに違いはあるのでしょうか?

新築物件と中古物件を比較して、単純に融資の稟議書を書く銀行担当者の立場からすると、新築物件のほうが、稟議自体は書きやすいというのが本音です。

この記事では、新築物件と中古物件で銀行融資の通りやすさの違いについてご紹介します。

新築物件と中古物件では銀行融資の通りやすさは違うのか?

新築物件と中古物件を比較すると、実際に稟議書を書く銀行担当者の立場からすると、新築物件のほうが稟議自体はシンプルで書きやすいといえます。

新築物件の場合は、設定家賃も入居率もある程度は多めに見積もることもできるのですが、中古物件では現状のレントロールがすでにあるので、入居率や家賃設定を引き上げることはどうにも困難だからです。

それは、現状の入居率や設定家賃を引き上げて家賃収入をアップするだけの、現実性のある根拠を稟議書に記載しなければならないことになります。

例えば、

  • 入居率が悪いのは売却を想定していたため、募集活動を止めていた
  • 社宅として数室をまとめて借り上げされていたが、最近解除になり、一時的に入居率が下がった
  • 今月契約更新予定の部屋が解約の申し出があり、来月からの入居者では現在よりもいくら高い家賃月いくらで契約予定である

など、中古物件では、現状よりも評価を上げようとすると、とにかく理由付けが必要になってくるということです。

不動産融資に明るい担当者や不動産融資に積極的な銀行支店であれば、なにかとアドバイスをくれて、こういう理由で本部審査に掛け合いますという感じで、なんとか稟議を通そうとしてくれますが、不動産融資に明るくない担当者や銀行支店ではそうはいかないことになります。

新築であれば、本音のところは、

『入居者募集を始めてみなければ、実際にいくらの家賃でどれくらいの入居率になるのかなんて誰にも分からない』

というものが根底にあります。

今までの履歴が無い分、新築物件のほうが銀行担当者にとっては稟議が書きやすいといえるでしょう。

そして、稟議が書きやすいということは、銀行担当者も自分の融資成績のために、融資が通るように本部に対して頑張ってくれるということにつながります。

中古物件で満室想定ではそこそこ良くても、現況の入居率で引き直すと審査で落ちてしまうということはあり得ますが、新築物件の場合はあまりありません。

まとめ

  • 新築物件と中古物件での銀行融資の通りやすさの違いは、銀行の担当者が稟議を書きやすいという部分で、新築物件に軍配があがる。
  • 中古物件は今までの履歴があるために、現況の入居率や家賃設定にそれなりの説明が必要になってくるので稟議書が複雑になりやすい。
  • 中古物件の場合は上記の理由から、不動産融資に明るい担当者や支店であるかどうかで、融資の通りやすさがかなり変わってくるのが実情となる。

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