税金&節税対策

減価償却で節税効果を最大化する法人・個人別の節税対策法

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減価償却で節税効果を最大化する法人・個人別の節税対策法

収益物件を購入して減価償却で利益を圧縮しても、その分簿価が減価していくので、売却時に譲渡益税が課税されます。

それでは結局減価償却で税金を繰り延べしているだけで、最終的に払う税金は同じなのではないでしょうか?

結論から言うと、売却時に何も対策をしなければただの税の先送りと同じことになります。

しかし、減価償却で課税を繰り延べすることで、手元のキャッシュを増やし、売却時にしかるべき対策を行うことで効果的に減価償却で節税することができるのです。

この記事では、減価償却で節税効果を最大化する法人・個人別の節税対策法をご紹介します。


減価償却でキャッシュフローは黒字でも赤字計上できる

減価償却とは不動産のような償却資産にかかる購入費などを、国税庁が定める耐用年数に応じて数年にわたって費用計上していく仕組みのことです。

 

減価償却のポイント①

減価償却のポイントはキャッシュアウトせずに経費計上できる点にあります。

減価償却の制度をうまく利用することで、会計上多額の費用を計上することができます。

例えば、年間所得2000万円の経営者が、築23年の木造で物件価格1億円(土地5000万円、建物5000万円、借入金利2%)を全額借入して取得したとします。年間の賃料収入は1000万円、経費が200万円、元利金の返済が500万円です。

すると税引前のキャッシュフローは年間300万円のプラスとなります。

300万円の利益は課税対象となりますが、ここでポイントになるのは減価償却です。5000万円の建物を4年間で減価償却すれば、1年あたりの償却額は1250万円になります。

元利金返済のうち、元金は経費に計算されないので、陳朗収入1000万円から借入金利200万円(1億円×2%)、経費200万円、減価償却1250万円を差し引くと、会計上は650万円の赤字となります。

実際のキャッシュフローは300万円の黒字なのに、減価償却を費用計上することで帳簿上は赤字となり、ここがポイントとなります。

財布の中には現金があるのに、帳簿上だけ赤字になっているという状態です。

 

減価償却のポイント②

帳簿上の赤字を法人はもとより個人でも他の所得と損益通算できることが2つ目のポイントです。

本業の所得とプラス・マイナスできるので、本郷の所得が減るという効果があります。

所得2000万円と設定しましたが、この場合だと収益物件の減価償却によって650万円の赤字が発生しているため、会計上の黒字額は差し引きで1350万円に減り、その分所得にかかる税金が安く済むのです。

ただし、減価償却の仕組みを利用した節税は、厳密には税金の額を減らしているわけではなく、次年度以降に先送りしている(繰り延べしている)にすぎません。繰り延べした税金は、減価償却によって簿価が減少した物件の売却時に課税されることになるからです。

しかし、物件の売却時にしっかりと戦略を立てておけば、最終的に繰り越していって税金を圧縮することができます。

以上のように、収益物件を活用した不動産投資では、取得から売却までの一連の活動で利益の最大化を考え、計画的な運営をすることが大切です。

 

減価償却を活用した法人の節税対策法

税金の先送りと売却時期の調整で経営を安定させるのが狙い

物件を売却した場合、売却金額から簿価を控除し、さらに売却に要する費用を控除した利益に対して課税されます。

利益を出す式は下記となります。

◎売却金額-簿価-売却に要した費用=利益

上記の利益に対して課税されます。

簿価とは、取得価格から毎年建物と設備の部分を減価償却していった残額となります。

売却に要する費用とは、仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙代などになります。

なので、減価償却が終わった総額1億円(建物価格5000万円・土地価格5000万円)の物件が1億円で売れた場合は、

◎売却金額1億円-購入金額1億円=0だから利益はゼロ

となるわけではなく、所有している間に減価償却していた建物分5000万円が簿価から引かれていますので、

◎売却金額1億円-簿価5000万円=5000万円=利益

となり、この5000万円から売却にかかる費用を差し引いたものに課税されるというルールになっています。

つまり、減価償却で数年にわたって税金がかからなかった利益に対して、ここで課税されることになるので、減価償却による節税は本質的には課税を先送りしているといえます。

ここで大切なのは、減価償却によって課税額を一時的に減らして先送りしている効果と売却の出口戦略を考えることです。

もしトータルで納める税額が同じだったとしても、減価償却を使って税金の支払いを先送りにすることで、手元に今すぐ使えるキャッシュを残すことができます。

経営という観点からすると、その手元キャッシュを運用できることに十分なメリットが生まれています。今日の1000万円と5年後の1000万円は価値が全く違います。今手元に1000万円があれば、別の投資商品に投資することもできれば、本業の運転資金や拡張資金に充てることもできるからです。

5年後にしか1000万円が手元に入らないのであれば、同じことをしようとすれば金利を払って借り入れるか、手元資金を崩さなくてはなりません。

実際の収益物件の運用では、キャッシュフローを得ながら減価償却で課税を先送りにしておき、

  • 税所得を本業が赤字の年にぶつけて相殺する
  • 減価償却が終わるタイミングで別の物件を追加で購入して、さらに課税を先送りにする

などといった臨機応変な節税対策が立てられます。

 

法人は減価償却により全体の税金をコントロールできる

収益物件の運用の優れた点は、利益を確定させる売却時期を任意に決められるところにあります。

法人の場合で減価償却を利用して、4年間3000万円ずつの利益を圧縮し、その税金である1200万円を繰り延べてきたとします。

そして、5年後に1億2000万円の本業赤字が出たとして、その年にこの物件を売却することができれば、4年間繰り延べてきた収益物件運用の利益と本業の赤字が相殺されて、全体で1200万円×4=4800万円の節税ができたことになります。

このように、収益物件の減価償却を利用することで、本業もあわせた全体の税金をコントロールし、会社経営の安定度を高めることが可能となります。

生命保険などでは、満期の設定があらかじめされており、任意に利益を出す時期を設定することができません。

しかし、収益物件であれば、取得から売却までの一連の活動の中で、自分自身で戦略を立てることができるメリットがあります。

 

減価償却を活用した個人の節税対策法

個人は保有時と売却時の税率のギャップで節税できる

個人で収益物件を運用する場合は、物件の保有期間にかかる税率と売却時にかかる税率にギャップがあるため、さらにメリットが得られることになります。

個人の場合は単純に税金を先送りしているだけではなく、税額そのものが少なくなるということです。

ここが個人の収益物件運用の節税における最大のポイントとなります。

個人の不動産投資における損益は、他の所得と通算されたうえで課税される総合課税です。

例えば、所得税の最高税率55%の人であれば、減価償却で赤字を計上した額面に税率55%を掛けた額の節税効果があります。仮に収益物件の減価償却で500万円の赤字が出れば、節税効果は単純計算で500万円×55%=275万円となります。

それに対して収益物件の売却時の税率は、他の所得とは切り離して課税される分離課税となります。

収益物件を5年超所有した後に売却する長期譲渡においては、税率が約20%となりますので、保有時の税率と比較して35%ものギャップが生じるので、大幅な節税が可能となります。

 

最高税率(55%)の個人が木造築古物件で毎年500万円、4年間減価償却した場合

建物価格2000万円について、4年にわたり毎年500万円ずつ減価償却を行った場合、毎年の節税額は500万円×55%=275万円、4年間で計1100万円の節税となります。

6年目に購入時と同じ価格で長期譲渡(税率約20%)した場合、減価償却分2000万円の譲渡益にかかる税金は、2000万円×20%=400万円となるので、差し引き1100万円-400万円=700万円もの節税ができたことになります。

このように個人の場合は保有時と売却時の税率のギャップを利用することで、税の先送りだけではなく、文字通りの節税が実現し、不動産投資全体での利益の最大化が可能となります。

まとめ

収益物件の減価償却を利用した節税は、売却時になにも対策を講じなければ、今払うべき税を将来に繰り延べるという側面が強い。もちろんそれだけでも節税により手元のキャッシュを今使えるようになるため活用できるが、売却時に戦略を立てて計画的に行うことで、減価償却による節税効果はさらに高くなる。

法人の場合は、本業の赤字を出すタイミングで物件を売却することで、今まで減価償却で繰り延べてきた利益を相殺することができ、節税効果を高めることができる。

個人の場合は、保有時の総合課税と売却時の分離課税の税率のギャップ(長期譲渡の場合)によって大幅に節税できる。

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