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赤字申告でも融資が受けられる?アパートローン・プロパーローン別

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アパートローンやプロパーローンは赤字でも銀行は融資可能なのか?

不動産投資で規模を拡大していくには継続して融資を受けられるのかがポイントとなります。

その時に、確定申告や決算書が赤字になっている状態で、追加の融資は受けられるのでしょうか?

結論からいえばケースバイケースとなります。

確定申告や決算書が赤字でも、

  • アパートローンを利用している場合・・・可能
  • プロパーローンを利用している場合・・・金融資産次第で可能

となります。

この記事では、アパートローンやプロパーローンで赤字申告でも融資が受けられる場合をご紹介します。


アパートローンやプロパーローンで赤字申告でも融資が受けられる場合

アパートローンで赤字申告でも融資が受けられる場合

サラリーマンの不動産投資家が個人の属性を利用してアパートローンで融資を受ける限りはにおいては、確定申告上赤字であっても基本的には問題なく融資を受けることができます。

これは、アパートローンの審査において担保の考え方が、物件そのものよりも本業の給料といった個人の属性を重要視しているからです。

なので個人の年収によっても融資金額は変わってきますが、アパートローンだけの利用の場合は、不動産所得を赤字にして、本業などの他の所得と損益通算して所得税の還付や住民税の圧縮を図った方が、税引き後のキャッシュフローが最大化することが多いので、赤字申告でもよいという判断となります。

ただし、どこまで損金計上するかは、税理士によっても見解が分かれますし、税務当局に避妊されないように相談が必要です。

この時の注意点は、減価償却費をどうするかになります。

単純に考えれば、売買時に建物金額を高くするように売主に交渉できれば減価償却費を多く計上できます。

しかし、減価償却費を計上するということは、簿価が下がるということなので、最終的に物件売却時に減価償却分が売却益となり、その分に課税されることになります。

なので、保有期間中の総合課税時の税率が、物件売却時の税率より高くなければ、最終的には損をすることになります。

不動産譲渡益にかかる税率は、5年以上の保有期間で約20%となりますので、総合課税時の税率がそれを下回る年収の場合には、最終的に節税にならないという結果になるからです。

 

プロパーローンで赤字申告でも融資が受けられる場合

パッケージ型のアパートローンでは個人の属性を重要視するために確定申告や決算書が赤字でも融資は受けられるということでしたが、プロパーローンの場合はどうでしょうか。

プロパーローンは法人で融資を受ける場合が多いので、法人化していることが前提になります。

金融機関から見て、法人にも目的別に2種類があります。

  1. 一般事業法人
    営利を目的として事業を行う法人のことで、一般的な会社全般のことです。
  2. 資産管理法人
    金融資産や不動産なの資産管理を目的とする会社で、一個人や一族の資産を法人で所有することで、税金面や相続時のメリットを目的として設立して会社のことです。

金融機関は法人の種類によって融資姿勢を変えますが、どちらの場合でも法人の場合は赤字決算は融資に大きくマイナスとなります。

しかし、赤字だから即融資NGかというとそうとも言えない部分があります。

 

一般事業法人で赤字の場合

一般事業法人で赤字という場合は、本業自体がうまくいっていない可能性が高く、融資はかなり厳しくなると考えられます。

例外があるとすれば、

  • 赤字が一過性の赤字
  • 今期は黒字化が見込まれている
  • 過去の利益の蓄積が今回の物件購入債務に比べて十分にある

ような場合は、融資が出る可能性があります。

例えば、社歴が長く利益余剰金の蓄積があるものの、業界自体が斜陽産業で赤字決算が続いていて、不動産賃貸事業に本業を転換しようとする場合は融資が受けられるケースがあります。

地元で長年事業を行われてきた法人で、経営者の代替わりをきっかけに、不動産賃貸業に業態転換される場合などが当てはまります。

 

資産管理法人で赤字の場合

資産管理法人の場合はもともと利益を出すことを目的としていないため、赤字であっても融資が受けれらます。

ただ、その場合は、資産管理法人自体の資産というよりは、法人代表者やその一族の方の資産が、債務に比べてどのくらいあるかということが重要になってきます。

言い換えると、資産が潤沢にあれば赤字決算であっても追加で融資が受けられますが、資産の積み上げが無い一般的な人の場合は、赤字の場合には追加融資がすぐには受けられないということになります。

収益物件を購入した年度は購入費の損金がかさむため、赤字になることが多いのですが、その場合は購入費用等の一過性の支出が発生しないと想定した範囲内で、黒字になっていることが重要になります。

節税も大切ですが、実は融資を継続して受けるための必要コストが実は税金の支払いであるという側面もあるということです。

まとめ

不動産投資で規模を拡大していくには継続して融資を受けられるのかがポイントとなりますが、確定申告や決算書が赤字になっている状態で、追加の融資は受けられるかどうかというのは、結論からいえばケースバイケースとなります。

パッケージ型のアパートローンを使っている場合は、融資が個人の属性に依存しているために、確定申告が赤字でも、年収がしっかりしていれば可能となることが多く、法人化してプロパーローンを使っている場合は、金融資産次第となります。

また、法人化している場合の赤字でも、一般法人と資産管理法人では銀行からの印象は異なり、資産管理法人の場合は赤字決算でも個人の属性がしっかりしていれば追加融資に問題ないことが多いといえます。

逆に一般法人の場合は、赤字決算の原因が一過性のものであるなどの場合などに赤字決算でも融資が認められるケースがあります。

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