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債務不履行と損害賠償予定額がよくわかる3つのポイント

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大トラブル!収益物件の売買における債務不履行と損害賠償予定額

不動産売買契約において、締結した不動産売買契約が解除となるケースはどのようなものがあるでしょうか?

  • 手付解除による白紙解除
  • ローン特約による白紙解除

などがありますが、これ以外にも何らかの理由で不動産売買契約の内容が守れなくなってしまうケースがあり、そのような状態を『債務不履行』といいます。

この記事では、不動産売買契約での債務不履行とその損害賠償予定額3つのポイントについてご紹介します。


不動産売買契約での債務不履行とその損害賠償予定額3つのポイント

ポイント①不動産売買における債務不履行

不動産売買における債務不履行

不動産売買における債務不履行の具体例は下記のようなものです。

売主と買主の間で一棟アパートの不動産売買契約を締結しました。

その時点では何の問題もなく、手付解除期限も過ぎました。

その後金融機関の本審査も通り、ローン特約による解除期限も過ぎました。

そしていよいよ収益物件の決済引き渡し日の前日になりました。

すると突然売主から不動産業者に連絡があり、

『すみません。昨日私の火の不始末が原因でアパートが全焼してしまいました』との一報が入りました。』

このような状態を『債務不履行』の状態といいます。

『債務不履行』の『債務』とは、ある人が相手方に対して一定の行為をする義務のことを指します。

上記の場合は、

  • 売主は買主に対して一棟アパートの『引き渡し債務』を負っている
  • 買主は売主に対して売買代金の『支払債務』を負っている

ことになります。

そして『履行』とは、契約内容を契約通り実行することです。

なので、『不履行』であれば契約を守れないという状態を意味します。

『債務不履行』とは、相手に対して負っている引き渡し義務や売買代金の支払義務を果たせていないということを意味します。

つまり、債務不履行とは契約違反のことになります。

 

ポイント②債務不履行の種類と対処法

不動産売買契約における債務不履行、つまり契約違反は下記のような種類があります。

 

履行遅滞

不動産売買契約で取り決めていた約束の期日に間に合わないことを『履行遅滞』といいます。

例えば、買主が不動産売買契約で決めた代金の支払い期日になっても支払わない(支払えない)場合などが該当します。

【対処法】

相手方が履行遅滞の状態となっても、即座に契約を解除できるわけではありません。

履行遅滞を理由に契約を解除するためには、履行遅滞の原因が債務者側にあることが必要で、さらにそこから相当の期間を定めて再度約束を果たすよう催告をする必要があります。

そして、それでも約束が果たされないのであれば、不動産売買契約を解除することができるようになります。

 

履行不能

不動産売買契約を締結したあとに、具体例のように売主の火の不始末が原因で一棟アパートが火事になり完全に滅失してしまった場合、もはや買主に引き渡すことは不可能です。

このような状態を『履行不能』といいます。

【対処法】

履行不能に陥っている場合は、履行遅滞のように催告をしたところで無意味なため、買主はすぐに契約を解除することができます。

 

ポイント③債務不履行で契約解除の場合の損害賠償額

債務不履行など、売買契約に違反したことで解約解除となった場合は、その相手方に対してその損害を賠償しなければならないことになります。

この際に支払う損害賠償額については、立証することが難しいため、その手間を省くために通常は売買契約書などであらかじめその金額を決めておくことが一般的となっています。

これを『損害賠償額の予定』と言います。

具体的には、『売買代金の10%~20%』の金額とすることが多いです。

また、買主が不動産業者の場合でローン特約がない場合は、手付解除も設定せず、債務不履行時の違約金を設定することもあります。

手付放棄での解除がなくなることで、買主の不動産業者に対して契約を履行(代金支払)しなければならないプレッシャーをかけることができるからです。

仮に1億円の物件だと、契約を履行(代金支払)しなければ、1億円の20%の2,000万円も払わなくてはならなくなるので、プロは必ず契約したら決済まで完了するように動くからです。

このような使い方も知っておくと、収益物件を売却する際に有効になることがあります。

まとめ

  • 手付解除やローン特約解除の期日以降は、契約を解除すると債務不履行の違約金が売買価格の10%~20%かかる。
  • 不動産の売買契約においては、手付解除期限を過ぎた後に契約を解除する場合は、ローン特約解除を除くと、実務上すべての解約が債務不履行として扱われることになる。そのため、不動産を売買する際には、自分自身の責任が期日までにしっかりと果たせるように、万全の準備をするよう心掛ける。
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