投資戦略理論

収益物件の契約・決済で必要になる諸費用をまとめてご紹介

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収益物件の契約・決済で必要になる費用のまとめ

収益物件の契約・決済においてどんな費用が必要になるのでしょうか?

固定資産税・都市計画税の精算や登録免許税、仲介手数料など、不動産の取引では物件価格以外に多くの種類の諸費用が意外とかかってきます。

高額の収益物件になればなるほど、その分だけ高額になる諸費用も多々出てきますので、見落として盛り込み忘れていると決済のときに慌てることになります。

この記事では、収益物件の契約・決済で必要になる費用についてまとめてご紹介します。


契約時に必要な費用

手付金

手付金は売買代金の5~10%程度を、売主に対して契約時に支払うお金です。

手付金は売主にあげてしまうお金ではなく、売買金額に充当する頭金のような性格のお金なので、決済時に売買代金から手付金を差し引いた金額を売主に支払うことになります。

当然のことながら、手付金は現金を用意する必要がありますので、フルローンであっても契約時に一時的に現金は必要です。現金の準備が厳しい場合は、売主と交渉して手付金の金額を下げてもらうしか手段がなくなります。

 

売買契約書に貼る印紙代

売買契約書に貼付する印紙の代金です。

契約金額ごとに印紙税の金額が決まっています。

契約金額と印紙代の関係は、

  • 1000万円超~5000万円以下・・・1万円
  • 5000万円超~1億円以下・・・3万円
  • 1億円超~5億円以下・・・6万円

などです。

国税庁のホームページに詳細の記載がありますので、売買契約の際は準備しておく必要があります。

余談ですが、印紙代はもしその契約がキャンセルや白紙解除になったとしても、返金されません。

印紙税は有効な契約書に貼付するものという認識で、キャンセルや白紙解除になったとしてもその契約はそもそも有効だったと考えられるからです。

厳密にいうと、郵便局などで印紙を購入した時点で、もはや返金できません。

金額を間違って貼りすぎたりしたときは、正規の金額まで払い戻ししてもらえますが、その手続きもけっこう面倒です。

 

ローンの諸費用

金銭消費貸借契約書に貼る印紙代

金融機関とのローンの契約書が金銭消費貸借契約書で、ローン借入者が印紙を貼付する義務があります。

融資額と印紙代の関係は、

  • 1000万円超~5000万円以下・・・2万円
  • 5000万円超~1億円以下・・・6万円
  • 1億円超~5億円以下・・・10万円

などです。

国税庁のホームページに記載があります。

 

事務手数料

融資を行う金融機関に対して、事務手数料を支払うことが必要となるケースもあります。

融資実行額の1%と定められている場合もありますし、20万円など定額となっていることもあります。

銀行への融資手数料は見落としがちですが、軽視できない額の費用となりますので、融資の打診時に担当者に確認しておく必要があります。

 

決済時に必要な費用

司法書士に支払う費用

司法書士費用

司法書士への報酬額です。司法書士によって異なりまが概ね、

10~20万円

程度となります。

登録免許税

決済時に司法書士にまとめて支払います。

金額は、

土地評価額×1.5%+建物評価額×2%

です。

抵当権設定費用

決済時に司法書士にまとめて支払います。

金額は、

借入金額×0.4%

です。

司法書士に支払う金額は、物件購入金額と融資金額が大きくなるほど、登録免許税と抵当権設定費用が大きくなります。

 

その他支払う費用

仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料です。

金額は、

物件価格×3%+6万円+消費税

となります。

火災保険料

建物の火災保険料です。

建物構造により金額が大きく変わります。木造の保険料が一番高く、RC造の保険料が一番安くなります。

1億円程度のRC物件で、5年間で約60万円程度の保険商品が多いです。(地震保険は1年更新)

不動産取得税

不動産取得税だけは、決済の概ね4~6か月後に都道府県から別途請求がきます。

決済時にはかかりませんが、必ずかかる費用なので、あらかじめ準備しておく必要があります。

金額は、

土地評価額×1/2×3%+建物評価額×3%

で、1億円の物件でおよそ150万円~170万円程度です。

 

決済時に精算が必要な費用

敷金・保証金の継承

敷金や保証金は数百万円になることもあります。

入居者からの預かり金という位置づけなので、そのまますべて継承することが多いですが、敷金や保証金の取り扱いについては必ず契約時に契約書に記載があるか確認します。

大阪方式(関西方式)という大阪だけの特殊な精算方法もあるので大阪の物件を購入する際は注意が必要です。

大阪方式(関西方式)では、敷金や保証金の現金の授受は行わず、返済債務のみを売主から買主に引き継ぐという『持ち回り方式』を行います。

持ち回りといっても、債務のみの継承なので注意が必要です。物件価格にすべて込みという考え方で、東京の人は理解に苦しむことが多いですが、大阪では普通にこの方式で取引を行っています。

売主と買主双方の認識が異なると、必ずどちらかが損をすることになりますので、確認を怠らないようにしたいところです。

 

賃料・管理費・公共料金等の精算

賃料・管理費・公共料金などは通常月締めで、毎月所有者が支払うものです。

ほとんどの場合で決済は月中に行われますので、日割りで売主・買主間で精算します。

賃料等の引き落としが翌月分を当月末の場合は、決済月とその翌月分までを合わせて精算することが多いです。

基本的には売買代金からの差し引きで行います。

 

固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の不動産の持ち主に対して市町村から請求が来ます。

売買が行われたとしても、その年に支払う人を変えることができないので、決済時に所有期間で按分することになります。

例えば、5月1日が決済日だとすると、1月~4月までの4か月間は売主が支払い、残りは買主が支払います。

売買した年の税金を実際に市町村に納税するのは売主なので、4/12の金額を決済時に売主に渡すことになります。

そして、この際の精算の計算は、実際には月単位ではなく、日割で正確に行います。

なお、納付書が実際に届くのは5月になるので、それよりも早い時期の決済の場合は、決済時には売主から買主へ負担分を支払って、納付書が届いたらそれを買主に送付して、買主が納める方式を取る場合もあります。

まとめ

収益物件を購入する際には、物件価格以外にも多くの費用がかかります。

概ね物件価格の7%~10%ほど見ておけば安心です。

不動産取得税だけは、契約・決済時に必要ありませんが忘れた頃に納付書が送られてきますので、きちんと分けて準備しておくと安心です。

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