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解約返戻金や損金で法人保険を不動産投資に活用する5つのポイント

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法人保険で不動産投資の利益を簿外資産に!できる?できない?

保険と聞くと個人でも内容がややこしくてアレルギー症状が出るのに、法人保険となると拒絶反応を起こしてしまい、考えたくないという人もいるのではないでしょうか?

法人保険は、不動産投資での利益の圧縮対策としての順位は下がりますが、減価償却や役員報酬などのオーソドックスな節税対策をしてもまだ利益が残っている場合には、併用することで大きな節税対策になります。

法人保険は、現金を支出して節税するだけではなく、節税した支払保険料を解約返戻金や満期保険金の形で貯めることができ、後で自由に使えることが不動産投資で法人保険を利用する最大のポイントとなります。

この記事では、法人保険を上手に使って節税しながら貯蓄を増やす5つのポイントをご紹介します。

ポイント①利益の調整で法人保険を活用する

不動産投資における利益の考え方

不動産投資は利益が出やすく、節税しないと手元にキャッシュが残りにくい仕組みになっています。

ここで利益というのは損益計算書ベースの利益で、手元に残っているキャッシュのことではないので注意が必要です。

これを知らずに、手元にキャッシュがそれほど残っていないから、利益も出ていないだろうと思っていると、決算で利益がたくさん出て税金の支払いに追われるということにもなりかねません。

不動産投資では、融資を受けて事業を拡大していきますが、その際の元金返済分が経費としては認められていません。

そのため、家賃収入に対して返済総額は大きいのですが、利息分しか経費にならないので、利益が出ますので、納税すると現金は残ってこない場合が多くあります。

不動産投資が利益が出やすいという仕組みのため、税をコントロールしていかないと現金が残ってきません。

節税対策としては、まずは減価償却が支出を伴わない経費として認められていますが、減価償却したあとの利益が大きい場合には、さらに節税手段を考えていく必要があります。

不動産投資において、手元に残る現金が利益ではなく、あくまで申告するときの損益計算書によって、納める税金が決まることに留意する必要があります。

ただ節税対策にも優先順位があります。

 

一番目:減価償却

不動産を増やして減価償却をとっていくことです。

物件取得を計画的に行っていき、減価償却が減少してきた既存物件の出口戦略とのバランスをとっていきます。

 

二番目:修繕費

利益が出るタイミングで物件の価値を上げていく修繕を行い経費化していきます。

こうしていくと常に物件の価値が向上しながら、利益を調整し、手元にキャッシュを残すことができます。

 

三番目:損金計上できる共済等

倒産防止協会や中小企業退職金共済、小規模企業共済等に加入して全額損金に計上します。

 

四番目:法人保険

上記の節税対策をやりきってもまだ利益が多く出る法人では、民間の法人保険による節税対策がとられています。

掛け金の100%損金計上できるものから、50%のものもあり、不動産投資の利益調整としての民間の法人保険を活用する手法がとられています。

 

ポイント②法人保険で節税しながら資金を貯められる

法人保険は個人保険と違って大きな金額を調整できる

法人保険は個人保険と違って大きな金額を調整できる

法人保険を活用すれば支払う保険料を損金に算入できるので、課税対象となる所得を大幅に減らすことが可能になります。

保険料の100%を経費として計上できる全額損金タイプや、1/2損金、1/3損金、1/4損金といったタイプがあります。

法人保険の場合は損金にできる金額に上限があるわけではないので、損金計上して支払った保険料だけ保険を厚くできますが、当然その分のキャッシュアウトが必要なのは言うまでもありません。

法人税は法人の『所得』に課税されます。簡単にすると、

◎所得=損益(利益)-損金

となりますので、損金計上が大きいほど所得は圧縮されて、課税額は減らすことができるのです。

参考までに個人の保険の損金計上額は大変少ないです。

最大で、生命保険・個人年金・介護医療保険のそれぞれで、各8万円以上の掛け金で各4万円が控除対象になり、どんなに掛け金をかけても3つ合わせて12万円までの控除となり、節税効果としてはかなり小さいです。

不動産投資のポイントとして、税率が低い水準である課税所得を800万円以下にするのに法人保険を活用することがあります。

その課税所得の水準まで保険料を支払うことができれば、損金計上でき課税所得を減らすことが可能になるからです。

 

法人保険で簿外に資金を貯める

法人保険に加入して高額の保険料を支払うと、法人税の負担は減るが、キャッシュアウトが大きくなります。

法人保険では、保険料の支払いで所得を圧縮して節税しながら、そのキャッシュアウト分を保険料として保険会社に預金できるところが最大のメリットとなります。

そのためには、

  • 解約時に解約返戻金があるタイプ
  • 満期時に満期保険金が受け取りできるタイプ

の法人保険を利用することになります。

法人保険でできることの最重要ポイントとしては、

  • 保険料支払いによる損金で利益を減らして納税額を少なくすることができる
  • 将来に備えて外部の保険会社に資金を貯めていくことができる

というのが同時にできるところです。

 

保険会社に資金を貯めることができる仕組み

保険が満期になる前に解約すると解約返戻金という形で保険会社に積み立てられている保険料が戻ってきます。

商品によって解約する時期によって解約返戻金の金額が違いますが、タイミングによっては支払った保険金以上の解約返戻金になる場合もあります。

これは法人の利益の一部を保険会社に貯金して、解約時に解約返戻金として取り戻すことができるので、銀行に預けているようなものです。

解約返戻金の返戻率は、支払った保険料に対してどのくらいの割合で戻ってくるかを表したもので、100%以上になれば掛け金以上の金額が戻ってきます。

この返戻率は保険商品によって大きく異なり、解約する時期や経過年数によっても大きく異なるため、いつ解約するのかを保険加入時に計画しておく必要があります。

 

ポイント③法人保険の解約返戻金は簿外資産にできる

法人保険の解約返戻金は決算書上に載らない簿外の資産となります。

 

解約返戻金の特徴

解約返戻金はいつでも支払った保険料が全額戻ってくるというもとではありません。

解約返戻金は解約する時期などにより大きく上下する場合が多いので、普通の預金と同じではないのです。

例えば、

  • 1年目、2年目は30%の返戻率
  • 5年目から7年目まで95%を超える返戻率
  • 8年目から80%の返戻率
  • 10年目には50%の返戻率に落ちる

というものもあり、解約返戻率が一定していないという特徴があります。

法人保険には補償がついていて、不動産投資家に万が一のことが起きた際には、保険料の数十倍の保険を得られるように設計されています。

不動産投資においては法人保険を解約返戻金の解約時期を見越して解約し現金化することに使うほうが多く、解約返戻金が高率になる時期に解約する戦略が重要です。

そして解約時期に解約返戻金をどうするかまで見据えて銀行に説明できることが望ましいといえます。

 

決算書外の簿外資産とは

解約返戻金は、解約前の状況では保険会社に蓄えられている状態となります。

解約すれば現金化されて法人の決算書に載りますが、解約前の状態では法人の決算書には載りませんので、貸借対照表上には記載されないので銀行からすると見えないわけです。

解約して初めて現金化されるので、決算書の外に資産を蓄えていることを指して簿外資産といい、法人保険や倒産防止協会などを利用して簿外に資産が形成されることになります。

 

簿外資産のメリットとデメリット

メリット

簿外資産では、税引き前の利益分から蓄えることができます。納税後の現金があると使われてしまうこともありますが、簿外に分けてあるため、計画的に蓄えることができます。

 

デメリット

解約返戻金はあくまでも簿外の資産であるため、銀行からは決算上の現金が少ない会社とみなされて、融資に影響を与える懸念があります。そのため決算上の現金もある程度残しておいたほうがよく、銀行には大規模修繕のために簿外に資金を貯めているのか、売却利益が出たので一部余剰資金を納税額を減らすために活用しているなど、明確に説明できることが大切です。

 

ポイント④法人保険の解約返戻金の使い道

解約返戻金の使い道

解約返戻金は益金になる

法人保険の解約時に解約返戻金を受け取った場合、法人では雑収入となり益金となるため、課税対象となります。

保険料支払い時に損金扱いとなっても、解約返戻金に税金がかかるのであれば課税の先送りに過ぎないことになってしまいます。

そのため、解約時に解約返戻金の使い道をどうするか検討しておく必要があります。

 

解約返戻金の使い道

再度保険に加入する

不動産投資の場合、順調にいくと毎年同じように利益が上がってくるので、再度同じ保険に入って節税していくことが多いです。

 

大規模修繕や大型リフォーム

保有物件の外壁やエレベーター、機械式駐車場などの設備を更新することに使います。

この場合は減価償却の対象となるので、使った金額がすべて1年で償却されるわけではないので、課税所得は上がりますので、他の対応策もあわせて実施します。

 

収益物件の購入

解約返戻金を全額戻すなどの場合は、新規物件の取得などを行うこともできます。

新規物件の購入時には、不動産取得税や購入にかかわる諸経費、建物の減価償却、利息分まで経費がかかってくるので、雑収入と費用の関係をよく考慮して解約返戻金を戻します。

 

ポイント⑤法人保険の節税以外のメリット

補償がある

保険なので補償が受けられます。

社長や社員にもしものことがあったときの補償です。

 

相続税対策用資金の確保

社長が亡くなった時は遺族は相続税を支払うためのキャッシュが必要となり、納税用の資金を死亡保険金などで会社や遺族が十分な補償を確保できることが重要です。

 

退職金の積み立てとして

たとえば退職金を1億円もらおうと考えた場合、利益剰余金の中から支払われます。

実効税率を40%とすると、1億円の退職金を支払うために1億6千万円以上の経常利益が必要になりますが、法人保険を活用することで退職金を準備するために何年間かに分けて保険料を費用化しておくことができます。

全額損金の保険を使えば、保険料の100%が費用化できるので、費用化した分については割安に退職金の準備ができることになります。

 

法人から役員個人への資産移転

法人名義で法人が保険料を払った保険を、個人に名義換えすることで、法人から役員への資産の移転ができます。

 

医療保険・ガン保険

法人で支払った法人名義の保険を個人名義に切り替えることで、法人で全額損金計上し、個人では保障を終身で受けるといった資産移転が可能です。

ガン保険は個人で保険金を受け取ると大きな節税効果が得られます。

 

解約返戻金のある保険

法人名義で契約して、解約返戻率が4年目までは10%、で5年目以降が90%になる保険の場合、4年目までに個人名義にすることで、90%と10%の差額が個人の所得となります。

サラリーマン投資家で会社の副業規定に触れている場合、法人で利益が上がっていても役員報酬を計上できずに法人税が高額になっている場合があります。

そういう場合に個人に還流するスキームとして、ガン保険などは法人保険に入り、払い込みを短い期間で終えて名義を個人名義に変えておけば、保障をつけたり、退職金積立として節税しながら簿外に資産を作り、サラリーマン退職後に簿外資産から退職金を受け取ることができます。

まとめ

  • 解約返戻金有りの法人保険のメリットとして、利益を圧縮でき納税額を少なくできること。資金を外部に貯めることができ、大規模修繕費用や役員退職金などにあてることができる。
  • デメリットとして、キャッシュアウトが大きく、不動産取得のための資金が少なくなり、融資にも影響が出ることがある。
  • メリット、デメリットを生かせる水準としては、法人の課税所得が800万円以上の場合に、それ以下まで課税所得を圧縮する場合にキャッシュアウトすればよい。
  • 法人保険による簿外資産を戻すときは、法人の収入となるので、何に使うのかを明確にしておく。退職金にあてる、大規模修繕にあてる、物件を購入するなど損金計上できる方法を考えておかないと、単なる税の繰り延べをしただけになってしまう。
  • 法人保険には節税以外にも様々なメリットがあり、それに適した保険を選択して法人名義で損金を計上しながら簿外資産を築いていくことが可能となる。

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