投資戦略理論

収益物件の売買契約時に気を付けるべき4つの重要点

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収益物件の売買契約時に気を付けるべき点

収益物件の売買契約時に気を付けるべき点はどこでしょうか?

売買契約時には、物件概要書やレントロールに記載されていなかった内容がないかをチェックすることが重要です。

収益物件を購入する際の売買契約では、重要事項説明書と売買契約書に押印することになります。

この記事では、収益物件の売買契約時に気を付けるべき点をご紹介します。

重要事項説明書と売買契約書

重要事項説明書は、売買予定の不動産に関する内容と取引事項について書かれており、買主が仲介会社の宅地建物取引士から内容の説明を受けてから押印します。最近では、売主にも確認の意味で押印をもらうケースが大手不動産会社をはじめとして増えてきています。

売買契約書には、不動産取引において売主と買主が合意する事項について記載されており、売主・買主両者が押印します。

本来であれば、買主が重要事項の説明を受けてから購入を検討し、後日売買契約を行うという流れになるはずなのですが、実際は手間の問題からほとんどのケースにおいて重要事項説明と売買契約は期日に行われます。

売買契約には、売主と買主およびそれぞれの仲介会社が一同に集まって契約書に調印する立会い契約と、売主と買主が別々の日に調印を行う持ち回り契約があります。

どちらのやり方でも問題はありませんが、売主の顔を見ながら契約書の内容を確認したほうが、契約書に載せるほどではないが気になるようなことがあった場合に、直接聞くことができるメリットがあります。

不動産の売買契約書には、売買に関するすべての内容が記載されている必要があります。決済予定日が迫っていたり、売買の仲介を行う不動産会社が怠慢だったりすると、契約日が近くなった段階で慌てて契約書を作成するということもよくあります。

このような場合でも、必ず事前に重要事項説明書と契約書の内容をしっかりと確認することが必要です。

少なくとも契約の1週間前には契約書のドラフトを仲介会社からもらって、すべての内容について納得がいくまで精査して確認する必要があります。

 

売買契約書の内容で気を付けるべき4つの点

①物件概要書に記載がなかった説明事項の確認

物件概要書には細かいことが書き切れないため、接道状況や近隣との取り決めなどについては、契約の段階で初めて明らかになるケースがあります。

また、最初の段階で制約事項を多く示してしまうと、買主の購入意欲が減退してしまうため、不利な内容はあえて後出しにするという少しズルいやり方をする仲介会社も少なからず存在します。

不利な状況がないか仲介会社に確認するとともに、自分でも契約書の内容をすみずみまで確認する必要があります。

 

②レントロールと賃貸借契約書の突き合わせ

売買契約締結時点のレントロールは必ず契約書に添付してもらいます。

また、レントロールと賃貸借契約書を突き合わせ、レントロールが正しいかどうかの確認も行う必要があります。

レントロールに記載されている賃料が間違っていることが、決済して管理会社の引き継ぎを行う段階で発覚するようなケースもあります。

収入に直結する部分であり、不動産投資の収支の根幹をなす部分ですので、念には念を入れて、自分のためにも確認を怠らない姿勢で臨む必要があります。

 

③支出項目の確認

すべての支出項目の確認を必ず契約前に行う必要があります。

  • 共用部の水道代
  • エレベーター費用
  • ケーブルテレビ
  • インターネット

など、すべての費用項目を売主から提出してもらいます。

支出項目の確認も、不動産投資の収支計算をする上で大変重要となるので、契約する段階で確認するのでは遅すぎるくらいです。

 

④引き継ぐべき付帯契約の有無

収益物件を所有していると、様々な業者と契約を行うことになります。

  • 管理会社
  • エレベーターメンテナンス会社
  • プロパンガス会社
  • 清掃会社
  • ゴミ収集会社

などです。

売主がこれらの会社と長期契約を結んでいる場合、新たな買主にも契約の継続を求めてくる場合があります。

契約書に記載のない契約は引き継ぐ必要はありませんが、途中解約時に違約金などが発生する場合などに、後から売主ともめる可能性があるため、契約の段階で確認しておく必要があります。

  • 敷地外に駐車場を借りている
  • 携帯電話の基地局契約がある

などの場合についても、契約期間などについて確認をしておきます。

 

契約書に記載の内容ももちろんしっかり確認する

契約書に必ず記載されている、

  • 融資特約の期限
  • 瑕疵担保責任の有無

などについても、問題がないか、当初の話と違っていないか、きちんと確認しておく必要があります。

まとめ

売買契約で重要なのは、とにかく早めに重要事項説明書と売買契約書のドラフトをもらい、内容を確認しておくことです。

不動産業界は、何に関しても大ざっぱさが許される風潮があるため、契約書を買主に見せるのが契約日当日でもおかしくないと考えている仲介会社も存在するからです。

悪気なく今までの慣行でそのように進めてしまう場合も少なからずあります。

ただし、そのような慣習をうまく利用して、買主にとって多少不利益であっても、そのまま契約日当日に丸め込んで進めようと考える不動産会社もいるため注意が必要です。

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