シミュレーション

自己資金の運用利回りを表す投資指標CCR(自己資本配当比率)

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
投資指標CCR(自己資本配当比率)で自己資金の利回りを数値化する

物件の表面利回りやNET利回りと同じくらい重要なのが、投下した自己資金に対する利回りがいくらか?ではないでしょうか。

投下した自己資金に対するキャッシュフロー利回り計算を表す不動産投資指標がCCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)です。

この記事では、キャッシュフロー利回り計算で必須の不動産投資指標であるCCR(自己資本配当比率)をご紹介します。


自己資金に対するキャッシュフロー利回り計算は不動産投資指標のCCRを活用する

キャッシュフロー利回り計算値CCRの算出方法

CCR(自己資本配当比率)の算出方法

CCRとは、物件を購入するために投下した自己資金のキャッシュフロー利回り計算値です。

CCRは以下の式で求められます。

◎CCR(自己資金の利回り)=CF(キャッシュフロー)/自己資金×100

投資指標をフル活用した一棟アパート購入実戦シミュレーションと同じ事例で計算します。

資金計画・投資分析シミュレーションを下記に記載します。

引き直し賃料(月額)
引き直し賃料 ¥720,000
 ▲空室損5% ¥36,000
収入合計 ¥684,000
支出の部(月額)
BM管理費 ¥10,000
共用部光熱費 ¥5,000
固定資産税・都市計画税 ¥31,683
賃貸管理料 ¥50,274
CATV ¥6,300
支出合計 ¥103,257
収支(年額)
GPI ¥8,208,000
▲OPEX ¥1,239,088
NOI ¥6,968,912
▲ADS ¥5,405,319
 CF ¥1,563,593
投資分析
LTV 93.58%
CCR 12.41%
FCR 6.87%
表面利回り 9.09%
K% 6.08%
レバレッジ
BE% 76.90%
最低稼働戸数 9.23戸
DCR 1.29
PB 8.06年

 

必要資金/資金調達対照表
必要資金 資金調達
 諸費用:650万円 自己資金
1,260万円
物件金額:9,500万円
(購入総額:1億150万円)

FCR=6.87%
NOI=696.8万円

借入金額:8,890万円
(LTV=93.58%)
金利:4.5%
期間:30年
K%=6.08%
ADS=540.5万円
CF=156.3万円

上記の例でみると、1,260万円の自己資金を入れて、CF(キャッシュフロー)が年間156.3万円上がってきます。

◎CCR=156.3万円/1,260万円×100=12.41%

となります。

このCCR=12.41%が自己資金のキャッシュフロー利回り計算値を表しています。

では、もし仮にこの事例がフルローン(100%ローン)の場合だと、CCRはどうなるでしょうか?

必要資金/資金調達対照表
必要資金 資金調達
 諸費用:650万円 自己資金:650万円
物件金額:9,500万円
(購入総額:1億150万円)

FCR=6.87%
NOI=696.8万円

借入金額:9,500万円
(LTV=100.00%)
金利:4.5%
期間:30年
K%=6.08%
ADS=577.6万円
CF=119.2万円

この場合、ローンの借入金額が8,890万円⇒9,500万円に上昇しますので、ADS(年間返済額)も540.5万円⇒577.6万円に上昇します。

650万円の自己資金を入れて、CF(キャッシュフロー)は119.2万円となりましたので、

◎CCR=119.2万円/650万円×100=18.33%

となります。

先ほどの事例だと12%で自己資金が回っていたのが、この事例だと18%で自己資金がキャッシュフローを生み出し回っていることになり、自己資金の運用としては、後者の方がより効率が良いことになります。

 

キャッシュフロー利回り計算値であるCCR(自己資本配当比率)の考え方

ローン借入額を増やしてレバレッジを効かせるということは、ADS(年間返済額)が上がり、CF(キャッシュフロー)が減ることになります。

ADSの上がり幅よりも、自己資金のキャッシュフローに対する減り幅の方が大きく効いてきますので、CCRは上昇することになります。

CF(キャッシュフロー)が減るということは、金利変動に対応できなくなるなど、それだけリスクを背負うということになります。

つまり、CCRを高めて自己資金をぶん回すということは、借入額が多くなり、リターンが大きい分リスクも高いといえます。

 

CCR比較3事例

比較事例①:1棟目に頭金10%、諸費用7%使うと

金融資産の原資はサラリーマンであれば給料となります。自営業の人であれば、事業からの収入もしくは役員報酬などになります。

つまり、毎日働いている中から貯蓄をしていくことになります。

もし最初に1,000万円の金融資産があったとしても、5,000万円(利回り10%、返済後の手残り100万円)の物件を購入する際に、頭金10%、諸費用7%かかったとすると、残る金融資産はわずか150万円になります。

  • 物件を買うための頭金、諸費用:5,000万円×(10%+7%)=850万円
  • 購入後の金融資産:1,000万円-850万円=150万円

という具合になります。

再度同じ5,000万円程度の物件を買うためには、また850万円を貯めなければいけません。

3年間で850万円を貯めようとすると、

  • 物件の手残り3年分:100万年×3年分=300万円
  • 毎年の貯蓄目標:(850万円-上記300万円)/3年=183万円

毎年183万円、月換算で15万円貯めないと間に合わないことになります。

特に1棟目の収益不動産を購入した後は、1棟目獲得のために犠牲にしていた家族へのサービスなどで支出が増える傾向にあり、不動産投資用に毎月15万円の貯蓄は、それほど簡単にできるものではありません。

上記は一例ですが、金融資産をいったん減らしてしまうと、増やすのは容易ではないというのが想像に難くないと思います。

 

比較事例②:1棟目に諸費用のみ支出のフルローン

1棟目に諸費用のみの支出で、フルローンで購入できた場合のシミュレーションです。

先ほどと同じ条件で、金融資産1,000万円、物件価格5,000万円(利回り10%、返済後の手残り100万円)の場合です。

  • 物件を買うための諸費用:5,000万円×7%=350万円
  • 購入後の金融資産:1,000万円-350万円=650万円
  • 物件の手残り:100万円×3年分=300万円
  • 3年後⇒購入後の金融資産650万円+物件の手残り3年分300万円=950万円!!

1棟目に諸費用のみのフルローンで購入できた場合は、物件を3年間きちんと運営するだけで1,000万円近い最初の金融資産額に戻っています。

もちろん給料等からの貯金も合わせれば、1年程度前倒しで1,000万円超になることも可能になります。

 

比較事例③:諸費用も含めたオーバーローン

オーバーローンとは物件価格を超えてローンが組めることです。

諸費用分までや諸費用+リフォーム費用まで含めた場合など様々ですが、物件価格以上にローンが組めるのでリスクは大きくなりますが、最初に金融資産を持ち出さなくてよいことが最大のメリットとなります。

先ほどと同じく、金融資産1,000万円、物件価格5,000万円(利回り10%、返済後の手残り100万円)の場合です。

  • 物件を買うための頭金、諸費用:0万円!!
  • 購入後の金融資産:1,000万円!!

こうなると、1棟目購入前と購入後で金融資産額が変わらない!ことになります。

借入金は増えていますが、金融資産が減らないのはとても大きなことです。すぐに次の物件に融資をするかは銀行次第となりますが・・・比較的早いタイミングでの2棟目購入が可能となります。

 

CCRで自己資金の運用率を数値化する

CCRとはキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンの略語で、自分が投資したお金がどのくらい回収できているかの投資指標となります。

CCRは正式には『自己資本配当率』といい、自己投下資本に対してキャッシュフローがどのくらいの割合なのかを表します。

自己投下資本とは、物件を購入するときに支出(投下)した頭金、諸費用の合計金額となります。

そして、リターンとは上記では『返済後の手残り100万円』と記述しているところとなります。

  • 自己投下資本:頭金と諸費用の合計
  • 返済後の手残りキャッシュフロー:家賃収入-経費-返済額

となり、CCRの計算式は下記のようになります。

CCR(%)=返済後の手残りキャッシュフロー/自己投下資本

上記の3つの例に当てはめると、

  • 1棟目に頭金10%、諸費用7%
    CCR=返済後の手残りキャッシュフロー100万円/自己投下資本850万円=11.8%
  • 1棟目に諸費用7%のみ
    CCR=返済後の手残りキャッシュフロー100万円/自己投下資本350万円=28.5%
  • 1棟目にオーバーローン
    CCR=返済後の手残りキャッシュフロー100万円/自己投下資本0万円=∞無限大%

となり、自分が実際に支出した投資資金に対する利回りとなります。

これは物件価格に対する表面利回りや実質利回りとは異なり、自分が実際に出した投資資金が何年で回収できるかを表したものです。

つまり、投資資金が何年で回収できているかを確認することになります。

  • 1棟目に頭金10%、諸費用7%・・・10年弱で回収
  • 1棟目に諸費用7%のみ・・・3.5年で回収
  • 1棟目にオーバーローン・・・投資したタイミングで回収完了!

このように、投資資金がどれくらいの年月で回収できるかを考えていくと、フルローンやオーバーローンとまでいかなくても、できるだけ多く借り入れて、自己資金を少なめにすることが、自己資金の回収率を向上させることが数字で明確に分かります。

まとめ

  • 投下した自己資金に対するキャッシュフロー利回り計算値を表す不動産投資指標がCCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)といい、CCR(自己資金の利回り)=CF(キャッシュフロー)/自己資金×100で表される。
  • CCRが高いということは、それだけ自己資金が高利でキャッシュフローを生み出し回っているといえるが、借入額を増やしてCCRを高めても、その分キャッシュフローが減っているので、不測の出費や金利の変動などに弱くなってしまう。
  • CCRは高いに越したことはないが、借入額とキャッシュフローのバランスを取ることが重要になる。
  • 特にローン額が多く出る物件で、自己資金を極限まで減らしていくと、CCRは無限大に大きくなるという現象が起こるので、CCRを高めることだけに目がいくと、投資のバランスがおかしくなりやすいので、注意する必要がある。
  • 不動産投資をするうえで、金融資産は持っておくべきだが、それをいかに減らさずに拡大していくかということは大変重要な要素となる。
  • CCRの投資指標で見ても、リスクはあるが借り入れを多くして自己投下資本を減らすことで、自己資金の回収を短期で行うことができる。
  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

無料相談:不動産投資のセカンドオピニオンサービス

不動産投資に関して聞きたいことがあるときにいったい誰に相談すればよいのでしょうか?


◎物件購入を検討しているが本当にこの物件でよいのか?

◎不動産会社に勧められている物件は本当に買いなのか?

◎不動産会社の担当者に言われたことの信ぴょう性は?

◎査定してもらった売却価格は妥当なのか?

◎節税対策や相続税対策をどのように進めるべきか?

◎今後の展開や投資戦略はどうしていけばよいのか?


など、様々な不動産投資に関する疑問に対して、プロの目線で第三者のアドバイスを無料で受けることができます。


是非、不動産投資のセカンドオピニオンサービスをあなたの不動産投資にお役立てください。


不動産投資のセカンドオピニオンサービス

【免責事項】

当サイトのすべてのコンテンツ・情報につきましては、可能な限り正確な情報を掲載するよう努めておりますが、必ずしも正確性・信頼性等を保証するものではありません。
当サイトに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねます。
本免責事項、および、当サイトに掲載しているコンテンツ・情報は、予告なしに変更・削除されることがあります。

コメントを残す

*