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キャッシュフローを制する者が不動産投資の規模を拡大できる理由

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物件検討の精度が飛躍的にUPするキャッシュフロー計算方法

キャッシュフローという言葉はよく使われていますが、きちんと計算できるという人は意外に少ないのではないでしょうか?

最低限、不動産投資においてのキャッシュフローとは何かということをきちんと理解しておく必要があります。

そのうえで、

  • 借入の返済額の振れ幅がキャッシュフローに大きな影響を与える
  • キャッシュフローを制することが結果的には融資を制する

ことを理解しながら投資を進めることが大切です。

そして不動産投資の規模の拡大を考えているならば、キャッシュフローを重視した投資戦略を最初から取っておくべきです。

この記事では、キャッシュフローを制する者が不動産投資の規模を拡大できる理由をご紹介します。

キャッシュフローを制する者が不動産投資の規模を拡大できる理由

不動産投資におけるキャッシュフローとは

一般のビジネスでいうキャッシュフローとは、ビジネスによって実際に得られた現金収入に対して、外部への現金支出を差し引いて手元に残る現金の流れのことをいいます。

多くの企業では、掛け取引という商品の引き渡し時には代金支払いを行わず、決められた期日までに後日支払いを行います。

そのため、売上が上がっても実際には現金がないため、外部への支払いを含め、現金の流れであるキャッシュフローを捉えていないと、銀行への返済や外部取引先への返済ができなくなります。

そのため、キャッシュフローを正確に捉えることがとても重要になるのです。

これと同じように、不動産投資でもキャッシュフローが出るかがとても大事なものとなります。

不動産投資では、借入をして投資を行う場合は、銀行への返済が滞らないように、きちんとキャッシュフローが出る投資をしているかが、生死を分けてしまうことにもなりかねないからです。

企業不動産投資家や土地持ちの地主などを除き、サラリーマン投資家などにとっては、借入返済が確実にできる投資になっているかがとても重要なため、初期の段階ではキャッシュフローを重視した投資戦略をとることがより安全な選択肢となります。

◎不動産投資におけるキャッシュフロー=家賃-経費-返済

となり、簡単にいえば、家賃から経費と返済を除いて残るお金の流れを指します。

本来はここからさらに税金を差し引いて、手元に最終的に残るのが税引後キャッシュフローとなるのですが、税率は人それぞれ違うので、税引前のキャッシュフローを不動産投資におけるキャッシュフローとすることが多いです。

 

不動産投資のキャッシュフローの計算方法

◎不動産投資のキャッシュフロー=家賃-経費-返済

 

①家賃

購入検討している物件のレントロールをもとにすれば家賃はわかりやすいと思います。

もちろん、相場とかけ離れた家賃で新築当時から入居されている方などの家賃は、現在の相場に引き直したほうが、より現実的になります。

 

②経費

ランニングコストとしての経費には、

  • 空室損
  • 管理費
  • 清掃費
  • エレベーター費用
  • 修繕費用
  • 固定資産税・都市計画税

などが含まれます。

ただし、これらすべてを正確に算出することは難しいため、概算で算出することになります。

空室損や修繕費用などは物件によって異なるため、実際にかかる費用は異なりますが、経費の総額としては20%~25%程度で見積もるのが現実的です。

実際には、RC造より木造のほうが固定資産税・都市計画税が安く済むとか、エレベーターの有無によって経費率も変わります。

木造でエレベーター無しであれば、少なめに掛目をかけて見積もっても大丈夫です。

大切なのは、物件検討時にこの数値を正確に出そうと努力しても正解はなく、時間ばかりかかるので、ある程度の目安でいくことが重要です。

心配であれば多めに見積もっても構いません。

 

③返済

ローン返済額はローン電卓が便利です。

しかし外出時や手元にローン電卓がないときは、ローンシミュレーターがネットにたくさん出ていますので、それで調べても大丈夫です。

借入金額や返済方式、金利、返済期間などを入力すれば、銀行への借入金返済の月々の返済額がわかります。

スマホでもすぐできますので、お気に入りのものをブックマークしておくと、いざという時にすぐに計算できて便利です。

ローン返済額を出しながら気づくことは、家賃収入に対する銀行への返済の割合が比較的大きいことです。

経費は20%~25%と振幅は低いのですが、返済額は金利や融資年数の違いによって非常に大きく振れます。

投資初期の段階でキャッシュフローを最重要視する投資戦略をとって欲しいというのは、借入返済を毎月の家賃収入から確実に支払うことができるようにしたいからです。

 

借入返済額の振れ幅

借入返済額の振れ幅

キャッシュフローに与える影響が、返済額によって大きな影響を受けるというシミュレーションの事例をご紹介します。

返済額を決める要素としては、

  • 金利
  • 融資年数

となります。

 

金利の影響

金利以外は同条件とします。

 

事例①:金利4.5%
  • 概要・・・RC造、価格1億円、築10年、利回り10%
  • 融資条件・・・融資額1億円、金利4.5%(元利均等)、融資年数35年
  • 月額家賃収入(満室時)・・・83.3万円
  • 月額返済額・・・47.3万円

 

事例②:金利2.0%
  • 概要・・・RC造、価格1億円、築10年、利回り10%
  • 融資条件・・・融資額1億円、金利2.0%(元利均等)、融資年数35年
  • 月額家賃収入(満室時)・・・83.3万円
  • 月額返済額・・・33.1万円

 

事例①と②を比較すると、金利が2%と4.5%のように2.5%違うだけで、月額返済額は14万円ほど変わってくることになります。

月々のキャッシュフローがそれだけ減ってしまうということです。

ただ事例①と②の両方とも家賃収入で返済できる範囲内にはいます。それは融資期間が35年とれていることの影響がとても大きいからです。

融資期間を延ばして、金利を下げていくことが、キャッシュフローにとても重要であるということが理解できると思います。

 

融資年数の影響

融資年数以外は同じ条件とします。

融資年数は法定耐用年数から経過年数を差し引いたものが基本となります。法定耐用年数は木造は22年、RC造は47年です。

 

事例①:木造・融資期間10年
  • 概要・・・木造、価格1億円、築12年、利回り10%
  • 融資条件・・・融資額1億円、金利2.0%(元利均等)、融資年数10年(法定耐用年数22年-経過年数12年)
  • 月額家賃収入(満室時)・・・83.3万円
  • 月額返済額・・・92.0万円

 

事例②:RC造・融資期間35年
  • 概要・・・RC造、価格1億円、築12年、利回り10%
  • 融資条件・・・融資額1億円、金利2.0%(元利均等)、融資年数35年(法定耐用年数47年-経過年数12年)
  • 月額家賃収入(満室時)・・・83.3万円
  • 月額返済額・・・33.1万円

 

事例①の木造のほうは、築年数12年を経過しており、融資年数が10年となると家賃収入より返済額が大きくなります。

このような投資戦略をとると、サラリーマン給与や自営業で稼いだお金を返済につぎ込まなくてはいけなくなります。

10年後には返済はなくなりますが、そこまではまったくキャッシュフローを生まず、持ち出しになるのは破綻リスクを高めることになります。

以上より、キャッシュフローに対する影響力としては、経費よりも圧倒的に借入返済額が強大なパワーを持ちます。

金利や融資年数によって、返済額をいかにして抑えるかが、キャッシュフローを重視する投資戦略には重要な要素となります。

したがって、キャッシュフローを理解することは、融資を制することにもつながるということになります。

 

キャッシュフローを制する者は融資を制する

キャッシュフローを重視した投資をしていくには、

  • 現金で購入
  • 融資を低金利かつ長期間で組む

のどちらかしかありません。

現金で購入し続けるのは難しく、せっかくの金融資産を減らしてしまうことにもつながるので、多くの人は融資を使って物件を購入し、投資規模を拡大することを考えます。

実はこの拡大期には、資産性が高い物件かどうかというよりは、キャッシュフローが出やすいかどうかを最優先で考えればいいことになります。

中古の木造アパートなどは、どうしても融資期間が短くなるので、キャッシュフローを重視するとRC造や鉄骨造を選択することになるため、必然的に1棟目から比較的規模の大きな物件になります。

そのため、キャッシュフローを重視した戦略をとるならば、融資付けをどのようにしていくかの融資の知識もあわせて必要となります。

物件を保有していない人から見ると、規模の大きな物件は怖さを感じるとは思いますが、木造で短期間の融資を受けて、キャッシュフローが出ない投資戦略の方が実は危ないです。

キャッシュフローが出ない物件で、もしも突発的に大規模な修繕が発生したら、破綻まっしぐらになるからです。

不動産投資の規模の拡大を目指すのであれば、1棟目からキャッシュフローを重視した投資戦略をとることが大切です。

ある程度の規模までいけば、節税目的の木造アパートを購入する戦略もありますが、一定規模まではキャッシュフローを最重要視して投資を進めていくことが重要です。

まとめ

  • 不動産投資におけるキャッシュフローは家賃収入から経費と借入返済額を差し引いた現金の流れを指すものである。
  • 経費と借入返済額とでは、キャッシュフローに与える影響力は圧倒的に借入返済額のほうが大きい。
  • 借入返済額の大小を決めるのは、借入金利と返済期間である。
  • キャッシュフローを確保するには、返済期間を多くとりたいため、必然的にRC造や鉄骨造の比較的規模の大きい物件を検討することになる。
  • 低単価の木造アパートなどで短期融資でキャッシュフローが出ない物件は、突発的な出費を吸収できずに破綻してしまうリスクを高めるので、価格は安いが実は上級者向きでもある。

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