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資産管理法人の設立で1物件・1法人・1金融機関でのスピード購入術

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資産管理法人設立で1物件・1法人・1金融機関でのスピード購入術

不動産投資で融資を活用して買い進める王道は、黒字決算を続けて内部留保(純資産)を積み上げて銀行からの信頼を厚くすることです。

しかしこのやり方だと数年間の決算書や確定申告の実績が必要となりそれなりの時間がかかることになります。

それに比べて新設の資産管理法人の場合はまだB/SやP/Lがないために、銀行審査で個人の属性と金融資産しか見ようがありません。

この新設の資産管理法人の特徴を考慮してスピード感を持って収益物件を買い進める方法が、

『1物件・1法人・1金融機関』

で行う方法です。

この記事では、資産管理法人設立で1物件・1法人・1金融機関でのスピード購入術をご紹介します。

資産管理法人設立で1物件・1法人・1金融機関でのスピード購入術

ポイント①:1物件・1法人・1金融機関

借り入れを起こして収益物件を保有すると資産が増えますが当然に債務も増えます。

物件を買い進める際に追加融資しようとする金融機関は、

  • 保有物件のキャッシュフローは安全なのか?
  • 保有物件の担保力と債務のバランスはどうなのか?

などを細かく見てきます。

そして物件を買い進める購入スピードも見てきます。

急速に保有物件を増やそうとすると金融機関からは、1~2年は運営状況を見させてくださいと言われるようになります。

そこで、

『1物件・1法人・1金融機関』

の方法が有効となります。

この方法はそれぞれの金融機関別に法人をつくり、各金融機関には他の資産管理法人の存在を伏せながら収益物件を買い進めていくという方法です。

しかも最初のうちは毎回新設法人で購入するために、決算書や確定申告の審査を受けずに金融資産のエビデンスをきちんと示し、購入する収益物件の担保力と債務のバランスが取れていれば金融機関も融資の承認をおろしやすくなります。

 

ポイント②:金融資産(=見せ金)を極力減らさないようにする

新設の資産管理法人で収益物件を買い進めるには個人金融資産の有無が大きな影響を及ぼします。

収益物件を買い進めるスピードを上げるためには常に一定の金融資産を保持しておくことが必要となります。

本業の年収にもよるのですがこの場合の金融資産は最低5000万円は欲しいところです。

また、ここでいう金融資産は、

  • 現預金
  • 有価証券
  • 抵当のついていない不動産

などのことを指します。

収益物件購入時には物件価格以外にも、仲介手数料や登記費用、不動産取得税などで別途物件価格の7%程度の費用がかかります。

金融機関としては諸費用くらいは自己資金で払って欲しいという考えが一般的なのですが、各種アレンジによってオーバーローンも可能になるケースもあります。

このような買い進め方が出来れば自己資金を減らすことなくスピードを上げて保有物件数を増やすことが出来ます。

 

ポイント③:担保評価の高い収益物件を買い進める

担保評価の高い収益物件を買い進めるというののは、この手法に限らず金融機関から資金を調達して収益物件を買い進めるためには当然に抑えておくべき重要ポイントとなります。

積算評価(土地は相続税路線価ベース、建物は再調達価格から経年部分を減算したもの)が主流ですが最近は収益物件については収益還元評価で見る金融機関も増えてきています。

容積率によって積算に重きを置くのか収益還元に重きを置くのかを分ける金融機関もあります。

物件の市場価格と金融機関の担保評価金額の乖離傾向は続いており、この状態でフルローンやオーバーローンで収益物件を購入するためには金融資産(=見せ金)がより大切となってきます。

この場合は法人資産ではなく個人金融資産が物件価格と担保評価金額の乖離分だけあればバランスがとれてフルローンやオーバーローンが出るという考え方です。

しかし、そうすると担保評価不足分に対して見合う預金協力や拘束性のある預金担保を求められる可能性があります。

それで実質の使える金融資産が減れば、それは今後新設の資産管理法人で収益物件を買い増していく際の足かせになりますので、極力物件価格と担保評価額の乖離は小さいほうがよいということがわかると思います。

現実的には担保評価額が物件価格以上になるような収益物件は相当少ないので、この条件を満たそうとすればおのずと購入対象物件は積算評価が出やすい地方物件になりがちです。

ゆえにこの手法で収益物件を買い進める場合は、はじめは地方で収益物件を購入していき地方物件からの累積キャッシュフローを貯めながら順次地方物件を売却して都心の物件に資産を組み替えていくのが一番スムーズにいくと思います。

 

ポイント④:個人信用情報に債務を載せないように注意する

個人信用情報とは各個人の信用を表すもので借り入れ状況や返済状況が記載されています。

主な信用情報機関として、

  • シーアイシー
    主にクレジットカードに関する情報
  • 全国銀行個人信用情報センター
    主に金融機関との取引に関する情報
  • 日本信用情報機構
    主に貸金業者との取引に関する情報

があります。

信用情報制度があることによって、

  • 誰がどれくらいの借り入れをしているのか
  • 過去に支払いで延滞などの事故が起こっていないか

などを新たに取引しようとしている側が確認することができるようになっています。

不動産投資において個人で物件購入をする限り借り入れの事実はいずれかの信用情報機関に登録されます。

しかし資産管理法人で購入するとその多くは個人信用情報には記載されません。

ということはすでに資産管理法人で借り入れをして収益物件を保有しているという事実は、新たに取引しようとしている金融機関側からは個人信用情報を通じてはわからないということになります。

このことを上手に使えば、法人の実績であったり貸借対照表の資産と負債のバランスなどはまったく考えずに、あくまで新たな資産管理法人設立という形で、個人金融資産と購入物件のバランスのみで物件を買い進めることが出来るようになります。

またアパートローン系の金融機関においては、法人名義でも融資対応可能だとしてもあくまで個人の信用を基に融資を実行しますので個人信用情報に記載がされる場合がありますので注意が必要です。

その他市中の金融機関によっても信用情報に記載がされる場合もあります。

まとめ

これらの手法を使うと、金融機関に対して正しい情報開示をせずに収益物件を購入するようなイメージを持つかもしれません。

しかし、この点に関してはまったく問題ないと考えられます。

それは金融機関としては常に融資をしたいという前提があるからです。

そして金融機関は融資の際に見えない情報というのは当然になかったものとして稟議を通します。

金融機関の営業マンによってはあえて伏せさせるケースもあるくらいです。

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