投資戦略理論

収益物件の運用は取得→管理運営→売却の一連の事業で考える

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収益物件の運用は取得・管理運営・売却の一連の事業

収益物件の運用は収益物件が買えればそれですべてうまくいくのでしょうか?

収益物件の運用は利益を得ることが前提になりますので、

  1. 物件を取得
  2. 管理運営を行う
  3. 売却

の一連の事業となります。

決して収益物件を買って終わりではありません。

物件の取得と売却は投資としての側面、保有期間中の管理運営は経営的側面を持ち、この2面性を有する事業として捉えるべきです。

投資して、管理運営という経営を行い、きちんと売却までの出口戦略までを考えることが極めて重要となります。

この記事では、収益物件の運用は取得・管理運営・売却の一連の事業である理由をご紹介します。

収益物件の運用での利益の捉え方

なぜ収益物件の運用は取得・管理運営・売却の一連の事業だと捉える必要があるのでしょうか?

それは、収益物件の運用で利益が出るか出ないかという結果は、最終的に売却まで行って初めてわかるからです。

これは株の運用とも似たところがあります。

保有期間中の配当が多くても、元金が下がってしまって売ってみたらトータルでマイナスなどということがありますが、収益物件の運用もまったく同じ考え方です。

 

売却までの利益の最大化が目的

物件を取得し、管理運営を行い、最後に売却するまでの一連の事業である収益物件の運用の最大の目的は、収益物件から得られる利益を最大化することです。

損を出して節税ができてもあまり意味がないからです。

では、最大化するべき利益とは、どのようなものなのでしょうか?

収益物件の運用における利益の基本的な考え方は、

◎最終利益=売却金額-取得金額+収入-支出

となります。

  1. 収益物件を買った金額と売った金額の差
  2. 保有期間中の入ってきたお金と出て行ったお金の差

の2つを合計したものが利益となります。

この利益を最大化させるという視点を外してしまうと、大きなミスを犯す危険性が高まります。

例えば、1億円で買った収益物件が7年後に9000万円で売れたとします。

その7年間に収入が4000万円あって、2000万円の支出があれば、

◎9000万円-1億円+4000万円-2000万円=1000万円

ということで、最終利益は1000万円ということになります。

7年間で割ると、年間約140万円の利益があったことになり、投資金額との利回りや投資効率を数字で考えることができます。

トータルでの最終利益を意識しないと、物件は新築が良いとか、かっこいい物件のほうが良いということに目がいってしまいがちになります。

自分が住むための自宅を購入するのではないので、あくまでもトータルの最終利益の最大化に主眼を置かなければならないということです。

まとめ

収益物件の運用に際して、利益最大化という視点を持ちながら投資を行っていくと、目的に応じて自ずと選ぶ収益物件は変わってきます。

例えば、相続税を減らすために収益物件を運用するのであれば、相続税の課税対象額を大きく圧縮できる収益物件を選ぶということです。

ただし、基本原則として、物件を取得し、管理運営を行って、売却をしてトータルで利益を出せる収益物件を選ぶとう大前提はどのような目的でも変わりません。

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