投資戦略理論

中古収益物件の建物状況のチェックは念入りにしたい理由

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中古収益物件の建物状況のチェックは念入りにしたい理由

レントロールでの入居者の契約条件のチェックに加えて、注意しなければいけないのは、物件の建物の状況です。

特に中古収益物件の場合は何かしらの不具合のある可能性が高いので注意が必要です。

軽微な不具合であればそれほど問題にはなりませんが、大きな不具合は修繕のために莫大な費用を要し、利益が修繕費に吸収されてしまい、利益が出なくなってしまう可能性があるからです。

この記事では、中古収益物件の建物状況のチェックは念入りにしたい理由についてご紹介します。

中古収益物件の建物状況のチェックは念入りにしたい理由

中古物件であれば建物に何かしらの不具合は必ずあると思って念入りにチェックしたいところです。

新築物件でも建物の不備があるくらいです。しかし、新築の場合はデベロッパーが修繕費を見てくれることが多いです。

中古物件の場合はそうはいきません。特に瑕疵担保免責で取引することが多いのでなおさらです。

基本的に不具合があれば、購入した買主が自己負担で修繕することになります。

物件を購入してから建物に大きな不具合があった場合、修繕のために莫大な費用を要し、利益が出なくなってしまう恐れがあるということです。

修繕の中でも、

  • 給水管、排水管など配管関係
  • エレベーター
  • 耐震工事

などは修繕費用が高くつく傾向があります。

特に築年数の古いRC造の物件は注意が必要です。

なので、古い物件、特に昭和56年5月以前に建築確認を取った旧耐震物件などは、事前の念入りな建物調査が欠かせません。

物件の中身を分からないまま買うことをは大きなリスクとなります。

  • 過去に水漏れがあったかどうか
  • 屋上、外壁などの修繕履歴
  • エレベーターの籠を替えているかどうか

など、修繕費が高くつきそうな部分の修繕履歴は可能な限り購入前に把握する必要があります。

 

分かっていれば取得原価に修繕費を組み込む

物件の取得段階で、取得後に実施する必要がある工事が分かっていれば、取得原価に算入したうえで収支を計算すればよいことになります。

そうすることで、取得後の収支のブレが限りなく小さくなり、安心して収益物件の運用を行うことができるようになります。

なので、事前の建物調査を念入りに行うことは、中古収益物件の購入に際しては最重要事項となるのです。

また、修繕履歴とは直接関係はありませんが、中古物件の場合は建物図面がないケースが多く見られます。

売買契約にあたって関係図面があるかどうかを確認し、ある場合は売主から必ず引き継ぎます。

建築図面があれば、修繕だけでなくリフォームなどのときにも配管や配線関係が図面で分かるので、戦略的に行いやすくなるからです。

まとめ

収益物件を購入してから大きな修繕箇所が見つかると、予期しない大きな出費が発生し、収支計画に重大な影響を及ぼします。

それを防ぐためにも、可能な限り物件購入前に建物の状況を念入りにチェックする必要があります。

不具合が事前に分かっていれば、その修繕にかかる費用を取得原価に組み込んで収支計算をして、そのうえで購入判断を行うことができます。

そうすれば購入したとしても、予期せぬ修繕費による収支の大きなブレを防ぐことができるということです。

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