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自分はいくらまでローンの借入ができるのかを知っておく重要性

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自分はいくらまでローンの借入ができるのかを知っておく重要性

自分がいくらまでローンの借入ができるのかを知ったうえで収益物件を探しているでしょうか?

金融機関へは買いたい収益物件が決まってから初めて相談に行くという人が多いのが現実です。

金融機関は融資の際に個人の属性によって借入可能額の大部分を決めます。なので、自分が借入できる金額を知って、そこから逆算して収益物件を探した方が何十倍も効率的だといえます。

この記事では、自分はいくらまでローンの借入ができるのかを知っておく重要性をご紹介します。


借入可能額から逆算して収益物件を探すほうが効率的

収益物件を取得する手順として、まず物件を探して次に融資を付けるというのが一般的ですが、先に借入のめどを付けてからそれに合った物件を探すほうが効率的です。

なぜなら収益物件は高額であり、借入ができなければまず買えないので、物件だけをいくら探しても意味がないからです。

自分が総額いくらまでローンの借入ができるのかというのは、1人ひとりの属性や資産背景によって異なります。また、金融機関の方針やその時の融資姿勢によっても変わってくるので、これだという明確な答えはありません。

しかし、収益物件の購入はローンの借入による資金調達ができないことには始まりません。自分はどこの金融機関で、総額いくらまでローンの借入ができるのかのめどを立てて、そこから逆算して購入可能な物件を探す方が明らかに効率的だと言えます。

金融機関から受けられるローンの借入の限度額によって、どの程度の規模の収益物件を購入できるかが決まるからです。

物件探しにばかり熱心で、いざ物件が見つかってから慌てて融資付けに動く人も多いですが、買付が多数入るような人気物件を狙う場合は、結局は買うまでのスピードで競合に負けてしまいます。

最もスピードが速いのは当然ながら現金で買う人です。その次に融資の内諾を最初に得た人が購入の交渉権を得ます。

売主側からすれば、実際に買えるのかどうかも分からない人で融資特約付きの契約をするよりも、確実に買える融資内諾を得た人を優先したいのは当然の流れだからです。

 

不動産会社も借りれる人を相手にしたい

物件を紹介する不動産会社にとっても、買えるか買えないか、つまりお金を借りられるか借りられないか分からない人よりも、確実に借りられる人から物件を紹介します。これはビジネスとして仕方がないことです。

つまり、良い物件を真っ先に紹介されるためには、自分が借りられるということを不動産会社側に理解してもらっておく必要があるということです。

そのためにもまずは自分がいくらくらいローンを借りられるのかの相談を不動産会社を通じて行っておくことが必要です。もちろん金融機関に直接行ってもいいのですが、すでに多くの取引をしている不動産会社に行くほうが、すべての金融機関を対象に考えてくれるので効率的です。

 

ローンの融資可能額が個人の属性によってきまるという事実

金融機関は融資をするにあたって、借り手と物件の両方を審査します。しかし、日本ではまだまだ物件にお金を貸すというよりも、個人の属性に貸すというスタンスが基本となります。

もちろん物件の審査も当然ありますが、個人の属性が悪いのに物件の評価が高いから貸すということはありません。個人の属性は大学入試の一次試験のような位置づけで個人の属性がクリアされてはじめて次に物件の審査という順番になります。

余談ですがアメリカの融資の仕組みは実はノンリコースローンです。物件を担保に融資を行い、もしローンが支払えなくなったら担保である物件を引き渡せばそれで債務はなくなります。

しかし、日本の融資の仕組みはリコースローンであり、物件の価値が残債を下回った場合、差額は債務者の借金として残ります。そのために個人に返済能力があるかどうかが重要視されることになります。

個人の属性は定量面と定性面の両方から判断されます。

 

個人属性の定量面

会社の経営状態を診断するのと同じように、その人のB/S(貸借対照表)とp/L(損益計算書)を作成し、資産超過であることと、毎月のキャッシュフローがプラスであることが必須条件となります。

このB/SとP/Lによって金融機関は属性を格付けします。そしてこの属性に対していくらまで融資するという基準を作ることになります。単純に例えるならコップの大きさが決まるということです。属性が良い人は大きなコップ、属性が悪い人は小さなコップということです。

ちなみにその基準は一般的には絶対額と信用額になります。

  • 絶対額・・・貸出の額そのものです。5億の融資であれば5億円が絶対額になります。
  • 信用額・・・貸出額から担保評価を差し引いた額です。つまり担保にとれていない金額のことです。

 

個人属性の定性面

定性面は定量面を補う位置づけとなります。

たとえば年収3000万円の人でも固定給でその収入なのと、全額歩合給なのとでは意味合いが違ってきます。当然前者のほうが安定していて、後者のほうは不安定とみなされます。

 

まとめ

収益物件を取得する手順として、まず物件を探して次に融資を付けるというのが一般的ですが、先に借入のめどを付けてからそれに合った物件を探すほうが効率的であり、不動産会社を通じて融資の相談を事前に行っておくことで物件情報も集まりやすくなるので、先に融資を当たっておくことがおすすめといえる。

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