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不動産投資の初期段階では2~3行との銀行取引が理想的な理由

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不動産投資の初期段階では2~3行との銀行取引が理想的な理由

銀行取引のスタンスには、

  • 1行だけと取引し他行を一切排除する『1行取引』
  • 何行かと取引する『複数取引』

がありますが、どちらのほうがいいのでしょうか?

それぞれメリット・デメリットがあるのですが、個人の不動産投資家においては、不動産投資のステージ段階にもよりますが、1行取引にこだわることは避けた方が賢明です。

この記事では、不動産投資の初期段階では2~3行との銀行取引が理想的な理由をご紹介します。

不動産投資の初期段階では2~3行との銀行取引が理想的な理由

長年の1行取引となると、取引銀行にはメイン銀行としての融資責任や取引責任が100%ありますので、そう簡単に融資を謝絶するということはできなくなるので、融資を取り付けるには有利になります。

もちろんその分、取引銀行とのつながりを一層強固なものとするように、双方が努力しなければなりませんし、銀行も相応に取引先の経営方針に口を挟むようになってきます。

また、万が一メイン銀行で突然融資を謝絶しますということになると、サブ銀行がないだけに窮地に立たされるという懸念もあります。

通常、1行取引の顧客が突然サブ銀行を求める場合、サブ銀行となる他行の反応は、ウェルカムの場合もあれば、メイン銀行が融資謝絶となると、何か相応の理由や問題でもあったのではないか?と勘繰られることも考えられるからです。

これが、1行取引にこだわることを極力避けた方がいい理由といえます。

通常、一棟収益物件の購入の段階においては

  • 1物件
  • 1融資
  • 1銀行

となりますので、取引様態は外見的には1行取引のようになりますが、2棟目の購入に関しては、まずは既存取引銀行に相談するのがセオリーです。

しかし、その1行に固執することなく、他行にも相談して問題ありません。

結果的に、既存取引銀行から融資してもらうことになるかもしれませんし、2棟目は他行からの資金調達となり、2行との取引が始まることになるかもしれません。

確固たる根拠はないのですが、1個人に対する1銀行の融資の上限は、やはり無いわけでは無いといえるからです。

収益物件を運用する上で、将来的に修繕や改修工事などで相応の資金調達が必要になるかもしれませんし、不測の事態で急きょ資金が必要になる場合もあるかもしれません。

そのときになって、他行にその資金調達を依頼するのは銀行的には厳しいといえます。

相談された他行の審査部は、当然になぜメインバンクに相談せずにう当行に相談するのか?メインバンクが支援するのが当然なのではないのか?と聞いてくるのがセオリーだからです。

さらには、将来的にその収益物件を売却することになった場合、関係する銀行が1行である方が、交渉もスムーズに進みますし、抵当権関係も複数行が複雑に絡まっていると、時間はもちろんのこと、売却の前に関係銀行の交通整理の手間暇がかかってくるという問題があります。

なので、結果的に不動産投資初期での2~3行との銀行取引が後々になっても理想的な銀行との取引になつながるのです。

 

1銀行では融資が困難でも、他行ではOKなことはよくある

例えば1つの銀行で、1億5000万円程度の融資残高があり、2棟目の購入にあたり、さらに1億の融資相談となった際、既存銀行では融資が困難であったのに、他行に融資相談して、1億2000万円の融資が通る場合もあります。

この場合では、1個人の借入総額が2億7000万円ですが、この3億弱の融資を1行だけで背負うには、リスクが重すぎると判断されがちですが、それを2行で背負うとなると、その分だけ1行のリスク負担が軽減されるため、銀行的には自行1行だけで引き受けるよりも、貸し手責任が緩和されるといえます。

さらに、3棟目、4棟目と購入する場合には、一層各銀行とのバランスが重要になってきます。

中小企業貸出では、メインバンク、サブバンクといった概念もあるのですが、不動産投資に関しては、融資残高にもよりますが、1物件1融資1銀行が上記のような理由からもスムーズだといえます。

そして取引銀行が1行であっても、複数行であっても、それぞれの銀行との信頼関係の構築・維持については十分大切にしていくように努める必要があります。

まとめ

  • 銀行取引、銀行融資に関しては、将来の資金調達も想定した、ある程度の余裕を残した取引であることが望ましい。メインバンク1行に頼り切るのではなく、サブ銀行を不動産投資の初期の段階から持っておくと後々まで何かと融通が利くことになる。
  • 不動産投資に関しては、メインバンクから目いっぱい融資を引っ張るのではなく、1物件1融資1銀行で、銀行側の貸し手責任を分散させることで融資を引き出しやすくする方法もある。

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