ローン

都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンクの特徴

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンク

融資を打診する際に、たくさんある銀行の中からどの銀行を選ぶのかで、頭を悩ませている人は多いのではないでしょうか?

事業性ローンやアパートローンの融資を行う銀行は大きく分けて、

  • 都市銀行(都銀)
  • 地方銀行(地銀)
  • 信用金庫(信金)
  • 信用組合(信組)
  • 日本政策金融公庫
  • 商工中金
  • 農協(JA)
  • ノンバンク

などがあり、融資額や融資基準にそれぞれ違いがあります。

各銀行の種類ごとの大まかな基準を知っておくことで、どこに融資打診をするのかを決めやすくなります。

この記事では、都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンクのタイプ別の特徴をご紹介します。


金融機関のタイプ別特徴

都市銀行(都銀)

  • 三菱東京UFJ銀行
  • みずほ銀行
  • 三井住友銀行
  • りそな銀行

がいわゆる都市銀行と呼ばれています。

明確な定義があるわけではないですが、東京、大阪に本店をかまえ、日本全国広域に展開している銀行を指します。

預金量や金融取引量が膨大であるため、資金調達コストが低く、貸出金利が比較的低い銀行です。

その反面、融資評価基準が、地銀や信金などよりも厳しく、個人で投資用ローンを借入するのは一番難しい銀行です。

比較的低金利で借り入れができるため、都銀でローンが引ければ、不動産投資のキャッシュフローも自然と良くなるといえ、都市銀行でローンの借り入れができるくらいになるとさらに拡大できるといえます。

たまにですが、都市銀行の中でも投資用ローンに積極的になる銀行が出てきますが、その時には有利な融資条件で借り入れができますので、タイミングを逃さないようにします。

現在は比較的りそな銀行が積極的に融資しています。

 

地方銀行(地銀)

地方に本店があり、その地名が付いている銀行がほとんどです。

関東地方なら横浜銀行や千葉銀行、関西地方なら京都銀行、関西アーバン銀行、池田泉州銀行、近畿大阪銀行、九州なら福岡銀行、西日本シティ銀行などが有名です。

スルガ銀行は地方銀行ですが、ほぼ都市銀行と同じエリアに融資が可能な珍しい銀行です。

地方銀行は都市銀行であるメガバンクよりも規模が小さくなります。

地方銀行は都市銀行より融資評価は緩い傾向にありますが、保守的な傾向が強く、積算評価を重視しています。

そのため、積算評価が大きく出る物件は地銀でのローンが通りやすくなる傾向にあります。スルガ銀行は積算評価、収益還元評価ともしますが、どちらの基準も銀行のなかではもっとも評価が出やすい銀行となっています。

地方銀行は地方に根ざした銀行のため、借入する人の居住地にある地方銀行で融資依頼をすることになります。たとえば東京の人が縁もゆかりもない愛知の地方銀行に融資依頼をするのは難しくなります。(地方に登記する法人を所有すれば可能となります。)

金利は都市銀行よりは高めですが、信用金庫、信用組合よりは概ね低くなる傾向があります。

 

信用金庫(信金)・信用組合(信組)

信用金庫・信用組合は、地方銀行よりもさらに規模が小さくなります。

地方の狭いエリア(市単位、都道府県単位)を融資対象エリアとしています。

サラリーマンの人は、通常都銀や地銀で給与振込をしているので、信用金庫や信用組合へのかかわりが少ないですが、投資ローンやアパートローンではとても重要な銀行です。

居住地と購入する物件の両方が信金・信組の近くにないといけませんが、信金や信組は都道府県の一部のエリアにしか支店を出していなかったりしますので、エリアの問題がクリアできれば、とても融通がきく金融機関だといえます。

都市銀行や地方銀行が相手にしない、個人零細事業者や中小企業を相手にしているため、不動産投資を始める人にも親身になって相談に乗ってくれやすいです。

ただ、普段は商店街のおじさんなど個人零細事業者や中小企業の社長を相手にしているため、サラリーマンに副業として始める不動産投資について、後ろ向きな担当者が多いのも事実です。

信用金庫や信用組合では不動産投資への融資に詳しい担当者をいかに見つけられるかがカギとなります。

やる気のない投資ローンに後ろ向きな担当者に当たってしまうと、まったく前に進みませんが、やる気のある担当者であれば、属性や収入に難があっても、融資を引き出してくれるケースがあります。

都市銀行や地方銀行よりも、属性の評価が緩い傾向にあり、融資額が伸びるかはさておき、融資自体は出やすい傾向にあります。都市銀行や地方銀行では融資対象となる属性評価が出ない人は、信用金庫や信用組合に積極的に融資依頼をしてみることがおすすめできます。

 

日本政策金融公庫

政府系の金融機関です。全国がエリアでとても使いやすい金融機関です。公的な機関のため、起業家や社会的弱者にも積極的に融資を出します。女性や若者、高齢者などは特に他の人よりも融資期間等で優遇されるため、融資の候補として挙げておいたほうがいいです。

金利は低めで、1%後半~2%中盤くらいまでです。変動金利ではなく固定金利です。固定金利でここまで金利が低いのは他の銀行にはない利点です。

弱点としては、融資期間が通常10年から15年未満と伸びないこと、融資額が5,000万円が上限となることが多く、物件の利回りが高くないと、収支がまわりにくいところがネックとなります。

融資評価は厳しめで、フルローンを狙うのであれば、共同担保を要求されるケースが多くなりますので、小型物件でチャレンジしてみるといいでしょう。

 

商工中金

商工中金も日本政策投資銀行と同じように政府系の金融機関です。

正式には、商工組合中央金庫と言って、政府系の金融機関でありながら、民間と共同出資の金融機関です。他の政府系金融機関とは違い、融資だけではなく、預金や債券の発行など、民間の銀行と同じような業務を実施しています。

商工中金は全国がエリアであり、各都道府県に支店がありますので、不動産融資も全国対応となります。

アパートローンは、他の銀行と同じように、積算評価と収益還元評価の両方になります。耐用年数が厳しいため、築浅の物件しか評価が伸びにくい傾向です。

金利は1%~2%程度ですが、融資期間が最大で15年が基本のため、評価が出てかつ築浅の物件しか対象になりにくいのです。

築浅しか物件評価が出ないため、使い勝手は良くない金融機関です。築浅であれば、都銀や地銀、信金や信組を使ったほうが長期ローンが組めて条件がいいからです。ただし、それらからすべて断られたら検討候補にはなり得ます。

 

農協(JA)

農業者によって組織された協同組合です。

他の組合では金融事業が禁止されていますが、JAでは金融事業を行うことができます。知らない人も多いのですが、農家の預金をほぼ預かっているので資金量も豊富で、農家の組合員向けに様々な事業(冠婚葬祭事業、観光事業など)を行っている総合サービス業です。

基本は農家向けの事業ですが、農家以外の一般の人も利用することができます。

農家の土地の不動産投資への転用などの貸付も豊富で、アパートローンについても積極的に実施しています。

しかし、組合という組織のため、農家を中心とした組合員には貸しやすいのですが、農家ではない組合員(準組合員)には優遇があまりありません。きんりなどでも農家は優遇されますが、農家でないとやや高めになる傾向です。

JAは地域ごとにJAバンクがあるので、そのJAバンクのエリアに限定されるので、エリアは信用金庫や信用組合と同じように狭い傾向があります。

融資期間は、都市銀行や地方銀行、信金や信組などと同じような考え方であり、政府系の日本政策投資銀行や商工中金とは異なるため、長期融資も組めます。

金利は属性によりますが、2%~3%前後で借り入れできるので使い勝手は悪くなく、金利タイプも変動も固定も選べるようになっています。

 

ノンバンク

ノンバンクというと高利貸しのイメージがある人も多いかと思いますが、そうではありません。

預金業務を行わず、他の銀行から借り入れて、消費者に貸付業務だけを行う会社を指します。

収益不動産投資で有名なところで、

  • 三井住友トラストローン&ファイナンス
  • セゾンファンデックス
  • 新生プロパティファイナンス

などがあります。

都市銀行や地方銀行、信用金庫や信用組合などとは全く異なる評価基準で貸出業務を行っています。各社、特色が全く異なるので、融資スタンスも各社各様です。

共同担保を取れれば、再建築不可や違法物件にも貸し出したりもします。

融資金額は借りる側の属性にもよりますが、2,000万円~5,000万円くらいまでがほとんどで、一定の金額を超えると基準が一気に厳しくなりますので、利用するなら小型の物件になります。

そして、融資評価基準が他の通常の銀行とは異なるので、最初にノンバンクで借り入れた物件が2棟目以降購入するうえで足を引っ張るケースもあります。

ノンバンクは預金業務もなく、他の銀行から資金を調達する仕組みなので、調達した金利よりも高い金利を取らないと利益が出ませんので、金利は当然高くなります。金利4%以上とることも普通ですので、収支をまわすためには高利回りの物件しか難しくなります。

借りやすい反面、他の銀行では融資の下りない物件や評価の低い物件を購入する可能性が高いので、融資を受ける際には、慎重に検討することが必要となります。

まとめ

  • 不動産投資の規模拡大の実現には銀行融資が必ず必要になります。融資を受ける順番を間違えたばっかりに、拡大したくても拡大できなくなったなどのことがないように、銀行の種類ごとの大まかな傾向を知っておくべき。
  • 世の中にはたくさんの銀行があり、同じ銀行でも支店によって融資スタンスが大きく異なったり、同じ支店でもタイミングによって融資への積極性が異なったりするので、銀行×支店の数だけの融資の可能性があることを知ってあきらめずに可能性の追求で銀行をまわるべき。
  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

無料相談:不動産投資のセカンドオピニオンサービス

不動産投資に関して聞きたいことがあるときにいったい誰に相談すればよいのでしょうか?


◎物件購入を検討しているが本当にこの物件でよいのか?

◎不動産会社に勧められている物件は本当に買いなのか?

◎不動産会社の担当者に言われたことの信ぴょう性は?

◎査定してもらった売却価格は妥当なのか?

◎節税対策や相続税対策をどのように進めるべきか?

◎今後の展開や投資戦略はどうしていけばよいのか?


など、様々な不動産投資に関する疑問に対して、プロの目線で第三者のアドバイスを無料で受けることができます。


是非、不動産投資のセカンドオピニオンサービスをあなたの不動産投資にお役立てください。


不動産投資のセカンドオピニオンサービス

【免責事項】

当サイトのすべてのコンテンツ・情報につきましては、可能な限り正確な情報を掲載するよう努めておりますが、必ずしも正確性・信頼性等を保証するものではありません。
当サイトに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねます。
本免責事項、および、当サイトに掲載しているコンテンツ・情報は、予告なしに変更・削除されることがあります。

コメントを残す

*