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銀行担当者が融資を前向きに進めたくなる収益物件6つの条件

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銀行の担当者が融資したくなる収益物件の6つの条件

銀行の担当者が融資相談で思わず貸したい、融資したいと思うような収益物件の条件はあるのでしょうか?

基本的に銀行の担当者は物件ではなく、事業性を見て融資の可否を判断しますが、その事業性の根拠となる物件に問題があれば、事業性にも問題が出てくると考えなくてはいけなくなります。

この記事では、銀行の担当者が融資したくなる収益物件の6つの条件をご紹介します。


銀行の担当者が融資したくなる収益物件の6つの条件

条件①土地の評価額よりも安価で入手している物件

土地の評価額に含みのあるものは銀行から見ても評価が高くなります。

この地域のこの場所であれば坪いくらするはずの土地が、

『市場価格よりも2割安で取得できた』

『土地の分割、併合により、結果的には形状の良い物件になって、市場価値が2割アップした』

などのように、投下資金よりも高い資産価値を有する土地は、銀行の担当者としては稟議の書きやすい案件になるからです。

 

条件②入居率が良好な物件

収益物件の現状の入居率が高いほうが、稟議は書きやすくなります。

過去から遡ってみた場合でも高い入居率の実績があるほうが、銀行的にはより安心できる収益物件に見えます。

ただし、銀行は瞬間の入居率と同時に、その間の入退去の状況までチェックするでしょう。

確定申告等の静的な観点で分析すれば、数字上は高い入居率を計上していたとしても、その物件の賃貸状況を動的に分析した場合、あまりにもその間の入退去が激しいと、銀行側も疑問を持たざるを得ないからです。

 

条件③修繕の行き届いている物件

  • 日常メンテナンス
  • 定期的な修繕

などの実施状況も大切な要因になります。

定期的に計画修繕が行われていて、その際の明細や領収証があれば場合によっては銀行も物件評価でプラスに見てもらえることもあります。

 

条件④駅近の物件

一般的に不動産は駅近(概ね徒歩10分程度)がやはり強いです。

供給も多いですが需要もそれなりにあると考えられます。

銀行もその点を重視します。

駅から離れた物件は、利便性を捨てる代わりにどんなプラス要因があるのかという部分を銀行は気にしてきます。

例えば、

  • その分専有面積が広い
  • 駐車場がついている
  • 環境が整っている

などの何かしらのアドバンテージが見いだせないと、銀行は安心できないものです。

 

条件⑤ファミリー物件

ファミリー物件よりもワンルーム物件のほうが、床面積当たりの賃料が高くとれるので、事業性としてはいいのですが、ワンルーム物件は短期間で入居者が入れ替わりやすく、空室期間ができて不安定なイメージを銀行は持ちます。

事業性、効率性は多少犠牲にしても、長期安定経営できることを銀行側はより好む傾向にあるからです。

 

条件⑥道路付の良い物件

道路付の良い物件は、資産価値も高く、物件評価も高くなります。

それに連動して、銀行の担保評価も高くなるということです。

道路付の悪い物件になると、銀行はその物件を減価評価する可能性があります。

銀行は物件評価に際して、国税庁の路線価を最も参考にするからです。

ここから離れてしまうと、物件評価を多少減額されても仕方ない部分でもあります。

まとめ

  • 銀行の担当者が融資相談で思わず貸したい、融資したいと思うような収益物件の条件のうち代表的な6つの条件についてまとめている。
  • ①土地の含みがある②入居率が良好③修繕が行き届いている④駅近⑤ファミリー向け⑥道路付が良い
    の6つの条件があげられる。
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