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不動産投資に必須の3つの保険と補償内容の重要ポイント

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賃貸経営に必須の3つの保険と補償内容ひとまとめ

たくさんの保険とその補償内容の中から、優先的に加入しておくべきものはどれなのでしょうか?

不動産投資オーナーが入っておくべき保険は、

  • 火災保険
  • 地震保険
  • 施設賠償保険

の3つになります。

それぞれの保険によって補償内容がたくさんあり、すべての補償をつける必要はありません。

不動産投資上起こり得る確率が高い被害をベースに、加入する補償内容を決めるようにしていけば良いでしょう。

この記事では、不動産投資に必須の3つの保険と補償内容の重要ポイントをご紹介します。

火災保険・地震保険

火災保険・地震保険の補償内容

火災保険の補償内容

  • 火災・落雷・破裂・爆発・・・火災は最大のリスクなので必ず入るべき
  • 風災・ひょう災・雪災・・・発生確率は低いですが入っておくと安心
  • 水災・・・高台以外では必ず入るべき
  • 飛来・落下・衝突・・・発生確率は極めて少ない
  • 騒じょうなどによる暴行・破壊・・・発生確率は極めて少ない
  • 水濡れ・・・不動産投資ではかなりの確率で発生する
  • 盗難・偶然な事故による破損・汚損・・・建物への破損・汚損の補償には入っておいたほうが安心
  • 建物電気的・機械的事故特約・・・エレベーターなどの機械設備があれば入っておいたほうが安心

 

地震保険の補償内容

  • 火災保険の保険金額の50%内・・・必ず加入したい

 

火災保険・地震保険加入のポイント

火災保険と一口に言っても、上記のようにこれだけの補償内容があります。

火災保険が火災だけに保障があるわけではないことが理解できるとおもいます。

火災とは真逆の関係ですが、水に関わるリスクに対しても保障されます。

最近では記録的な大雨、ゲリラ豪雨なども増えてきているため、水災のリスクがカバーされているかは、火災保険加入時のポイントとなっています。

火災保険の選び方としては、ほぼ100%ないであろうと思われる場合(高台で水災リスクがない、エレベーターなど共用部分に機械設備がない)意外は、ほぼすべての補償内容に入っておきたいところです。

そして地震保険については、費用が掛かる割には火災保険の50%までが保険金の限度額という規制があり、地震保険料がもったいないということで加入していなかった賃貸オーナーも多かったようです。

ところが、今では東日本大震災後、

  • 津波ですべてが破壊されるリスク
  • 一部損壊でも認定されると大きな金額が損害金として認められる

ことの両方のメリットがあるということで、ほとんどの賃貸オーナーが地震保険に加入するようになりつつあります。

もはやこれからは地震保険は必須と考えたほうが理にかなっています。

地震の大リスクを過小評価することはあり得ないからです。

実際に保険の見積もりを取れば気づくことですが、一部の補償を外しても、それほど保険料は減額になりません。

それよりも、その金額をプラスして補償が受けられるメリット、そして保険料はすべて経費計上できますのでダブルでメリットがあると考えて、リスク管理費として投資戦略に積極的に組み込んでいくべきです。

 

施設賠償保険

施設賠償保険の補償内容

施設賠償保険とは、

  • 施設の安全性の維持・管理の不備
  • 構造上の欠陥
  • 施設の用法に伴う仕事の遂行

などが原因となって、

  • 他人にケガをさせる(対人事故)
  • 他人の物を壊す(対物事故)

などを起こしたために、被保険者(保険の補償を受ける方)が法律上の賠償責任を負担された場合に被る損害を補償する保険とされています。

たとえばのケースで、

  • 建物の不備で入居者がケガをした
  • マンションの壁が剥落して通りがかりの人にケガを負わせた

などが起きると、アパートやマンションの安全性の不備や構造上の欠陥の管理不行き届きとして、賃貸オーナーにある日突然に賠償責任が発生することがあり得ます。

築古の木造アパートの外階段が腐食していて、入居者が階段を登っている際に階段が崩落し、入居者が脊髄骨折の重傷を負ってしまったなどのケースでは、医療費や後遺障害、休業補償などで多額の賠償責任を突然に賃貸オーナーが負ってしまう可能性もあるということです。

上記のようなケースでは1億を超えるような損害賠償判決が出てしまうこともあり得ますので、その賃貸オーナーが施設賠償保険に入っていなかったために、資産をすべて売却しても損害賠償を支払いきれずに、最悪事故破産しなくてはならないことも考えられます。

確率的には高くはないのですが、事業主としての責任とリスクを考えて、いざ何か起こった際に、金銭的なリスクは回避できるように、不動産投資家として対策を行っておきたいところです。

特に、

  • 築年数がある程度経過した賃貸アパート
  • 雪の多い地方で屋根からの雪の落下
  • 雪を放置して凍った階段でケガをした

などに注意が必要な収益物件のオーナーは、施設賠償保険に加入しておくと不動産投資上も安心だといえます。

まとめ

  • 火災保険と地震保険は賃貸オーナーであれば必ず加入する。補償内容は火災以外にも多岐にわたるが、100%起こり得ないリスク以外は加入しておくと安心といえる。補償をいくつか外してもそれほど保険料が安くはならない。
  • 最近は記録的大雨やゲリラ豪雨などが多いため、水災被害がカバーされていることが重要。
  • 地震保険はひとたび地震がおこれば被害が甚大なことから、リスク回避に加入しておくべき保険といえる。
  • 施設賠償保険は事業主として、自身の保有資産が原因で損害賠償責任が発生しときに大きな保障となるため、不動産投資のリスクヘッジとして加入しておく必要がある。人に危害を与えてしまうと、かなりの高額賠償となることが多い。
  • 支払った保険料は全額損金計上できるので、事業主としての責任とリスクを考えて、いざ何か起こった際に、金銭的なリスクは回避できるように、不動産投資戦略として対策を行っておきたいところです。

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