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42条2項道路に接道する収益物件を購入する際に注意すべきポイント

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42条2項道路に接道する一棟アパートは買うべきでない?

収益物件の物件概要書を見て、その備考欄に

『42条2項道路』

などの記載がある場合があります。

そもそも『42条2項道路』とは何なのでしょうか?

築古の収益物件の場合は、密集した市街地に普通に存在している場合も多く、なかには収支が良い物件があったりもします。

しかしその接道が42条2項道路だったら買ってもいいのでしょうか?

この記事では、42条2項道路に接道する収益物件を購入する際に注意すべきポイントについてご紹介します。


42条2項道路に接道する収益物件を購入する際に注意すべきポイント

42条2項道路は天下の公道

結論から言うと、42条2項道路は公道であり、この道路に接道しているのであれば不動産としてそのまま使えることになります。

それが収益物件であっても、収支が良いのであれば42条2項道路の注意点を踏まえた上であえて所有することはまったく問題ないことになります。

しかし、将来的な建て替えなどを考慮する際には下記の注意点があります。

 

①42条2項道路とは

建築基準法第42条第2項の規定により、建築基準法上の道路とみなされる道のことを2項道路と呼びます。

今の建築基準法では、都市計画区域内において、敷地が幅員4メートル以上の道路に接していなければ原則として建物が建てられないことになっています。

42条第2項の規定は、今の建築基準法施行前の要件を満たさない建物を救済するためのものだといえます。

『みなし道路』と呼ばれることもあります。

建築基準法が施工された昭和25年において、建物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道路で特定行政庁の指定した道路のことをいいます。

 

②42条2項道路のセットバック

42条2項道路は道路中心線から2メートル後退(セットバック)することで再建築可能となります。

ただし、道路の反対側が川や崖などの場合は境界線から4メートル後退となります。

多くの場合は道路中心線から2メートルの後退ですが、道路中心線を把握するのは実は簡単ではない場合が多いです。

道路の向かい側との合意が必要であり、勝手に現状の幅員を測りその真ん中と判断するのは危険です。

セットバック面積を正確に算出する必要がある場合は測量士に依頼すべき事案です。

 

③42条2項道路の調査方法

42条2項道路の調査方法は、対象となる道路が存在する役所(市役所・区役所・町役場)へ行き、公道であれば道路を管理する道路管轄課などの部署で調べます。

私道なら建築指導を担当する建築指導課などの部署へ行き調査します。

調査内容は、

  • 2項道路であることの確認
  • 役所で把握している道路幅員
  • 念のため建築が可能であるか

などを確認します。

また、法務局で、道路部分の、

  • 登記事項証明
  • 公図
  • 地積測量図

なども入手しておくことが必要です。

道路中心線を確定するためには公図や地積測量図が必要になります。

また、隣接地との境界立ち会いを行う場合は、隣接する土地所有者を調査する必要があり、隣接地の登記事項証明や地積測量図も必要となります。

 

④42条2項道路に関するその他注意点

42条2項道路内(道路中心線から2メートルの後退した線より道路側)にある基準時以前からの建築物は、ただちに撤去や移転をする必要がないとしても改築や増築などの工事の際には道路部分の建物の撤去を含めた計画をしなければいけないことになります。

そうしないと建築許可が得られないからです。

また、建築基準法上の道路と認められていない道路でも、建築基準法が施行される前から存在していた道路であることが発覚し、当時の航空写真や現地の写真、証言、その他の証拠で証明することで、2項道路として認められる場合があります。

まとめ

  • 42条2項道路は公道であり、この道路に接道しているのであれば、不動産としてそのまま使えることになる。
  • 42条第2項の規定は、今の建築基準法施行前の、要件を満たさない建物を救済するためのものだといえ、『みなし道路』と呼ばれることもある。
  • 42条2項道路は、道路中心線から2メートル後退することで、再建築可能となる。ただし、道路の反対側が、川や崖などの場合は、境界線から4メートル後退となる。
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