不動産投資で収益物件からインカムゲインを得る場合に、不動産投資ローンの借り入れを行っている場合は具体的には物件利回りと借入金利との差が利益となります。
簡単にいえば、金利1％でお金を借り、利回り7％で運用できれば、その差額である6％が利益になるということです。
この物件利回りと借入金利との差が【イールドギャップ】です。
利回りは一般的には表面利回りで表記されますが、ここでの利回りは実質利回りのことを指します。
不動産においては、
などの諸経費を控除した後の利回りを実質利回りといいますが、この実質利回りと借入金利との差をイールドギャプといい、イールドギャップが大きければ大きいほど利益が大きくなることになります。
この記事では、不動産投資のイールドギャップとはローンの借入金利と実質利回り(NET)との差のことで大きい方がよい理由をご紹介します。
不動産投資の法人化の際に資産管理法人を設立しますが資産管理法人の利用形態は一通りではないことをご存知でしょうか？
不動産投資の法人化の際に設立する資産管理法人には実は下記の3つの利用形態があります。
上記それぞれの資産管理法人の3つの利用形態のメリットとデメリットを理解し、自分の不動産投資戦略に合った方法で資産管理法人を設立し不動産投資の法人化を行うことでその効果とメリットを最大化させることができます。
一般的には取り組みの難易度と資産管理法人設立による節税効果は比例します。
ここでは、不動産投資の法人化のメリットを最大化する資産管理法人の3つの利用形態の選び方についてご紹介します。
会社員などの給与所得者であるサラリーマンの人や会社経営者においても、不動産投資からの家賃収入による副収入は、万が一本業での収入が途絶えてしまった場合のスペアタイヤとしての役割があります。
本業一本であればもしもその本業が続けられなくなった場合に全収入が途絶えることになってしまいます。
会社経営者にとっては年々世の中の移り変わりのスピードが速くなり流行り廃りの激しい昨今では、会社の業績が今年は良いけれど来年以降はどうなるかわからないということまでが極論あり得る世の中の風潮になっています。
これだけ経済の流れがめまぐるしく速くなっている現在においては、いつ何時会社の業績が悪化し最悪の場合倒産してしまってもおかしくはありません。
また、会社経営者自身がいつ病気やけがをして仕事ができなくなるかもわからないのです。
また、サラリーマンであっても、終身雇用などあてにできるわけもなく、会社自体も定年まで存続する可能性も高くはないため、いつ会社からの給料が出なくなってもなんとかなるような態勢を取っておくことは非常に大切です。
もしものときに会社はサラリーマンを守ってはくれないのです。
そのもしもに備えるために、収入があるうちに不動産投資で賃料収入によって副収入が入る仕組みをつくっておくことが非常に有効になるのです。
この記事では、副業の不動産投資ではキャッシュフローで本業年収の半分を目指すと安心な理由をご紹介します。
収益不動産の火災保険における火災保険補償特約の風災・ひょう(雹)災・雪災を付けているでしょうか？
最近では異常気象の影響もあり台風の威力も強大になりつつあるので風災についてはリスクが高くなっている災害だといえます。
ただ風災・ひょう(雹)災・雪災ともに発生確率は、他の災害と比較すると相対的には低い災害でもあります。
また台風や大雪による被害は水災の補償が適用されることもあります。
なので水災補償とセットにする形で風災・ひょう(雹)災・雪災の補償特約をつけるのがポイントです。
この記事では、不動産投資の保険で風災・ひょう(雹)災・雪災の補償特約は水災補償とセットが安心な理由をご紹介します。
不動産投資をやろうと思っても都心部では収益物件の価格も上がり、利回りの出る収益物件が見つけにくくなっています。
なので、必然的に利回りの出る収益物件を求めて地方の収益物件を検討する人が増えることになります。
しかし、地方の収益物件は土地勘が無いため、
と考えて躊躇する人も多いのではないでしょうか？
ひとつの指針として、流動性の観点から人口50万人以上の都市圏に絞るべきだといえますがそれも絶対ではないところが不動産投資の仕入れの難しいところです。
この記事では、不動産投資で地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきことについてご説明します。
投資の世界では『レバレッジをかける』とよく言われますが、不動産投資でレバレッジをかけるというのはどのようなことなのでしょうか？
不動産投資における『レバレッジ』を一言で言うとローンを活用することで少ない自己資金で大きな投資を行うことを指します。
不動産投資においてレバレッジという言葉をよく耳にすると思いますが、英語のレバレッジ（leverage）はテコ（lever）から作られた言葉です。
小さい力で大きな重さを動かすテコの原理と同じく少ない自己資金の投資額で大きな資金を動かすことを指します。
当然小さい力で大きなものを動かせるというメリットだけではなく、逆に大きなものを動かそうとして反動を受けてダメージを被るリスクがあります。
不動産投資のレバレッジにおいてもそのメリットとリスクは比例します。
不動産投資は収益物件という『現物』に資金を投入するため、金融機関からの融資が受けやすく、自己資金の何倍以上の物件を購入することが可能です。
自己資金よりも大きな額の物件を購入できれば同じ利回りでも投下した自己資金に対する利回りは大きくなるというメリットがあります。
不動産投資はレバレッジがかけやすいので他人の資本で大きなリターンを長期にわたって狙うことができるというわけです。
ただし、不動産投資は上記の通り大きなレバレッジの効果を発揮できる投資なのですが、ローンを多く借り入れてレバレッジをかければかけるほどその反動でリスクも大きくなることには注意が必要です。
この記事では、レバレッジを有効にかけた不動産投資なら少ない自己資金で大きなリターンが得られる仕組みについてご紹介します。
会社経営者が不動産投資での収益物件の運用による税金の先送りと売却時期の調整で法人経営を安定させられる方法があるのをご存知でしょうか？
減価償却による節税の効果については収益物件を売却してしまえば減価償却をした部分の売却益に課税をされることになるので結果的には税額は同じではないかと考える人もいます。
また減価償却期間が経過して以降は収益物件が生む利益に対して課税もされるのではと思われるかもしれません。
確かにその通りで減価償却による課税は本質的には課税を先送りしているといえます。
ただここで重要なのは、
ことの両方を行うということです。
この記事では、会社経営者が不動産投資での税金の先送りと売却時期の調整で経営を安定させられる方法をご紹介します。
不動産投資で一棟収益の火災保険は火災だけのために加入するものと考えてはいないでしょうか？
実は火災以外に多くの補償があるからこそ、火災保険はもしもの時に非常に頼りになるのです。
しかし中には本当にこんな補償特約は必要なの？
と思える火災保険の補償特約があるのも事実です。
火災保険の補償特約のうち、
『落雷・破裂・爆発』
の補償特約は火災保険でもっとも基本的な補償です。
起こり得る確率はそこまで高くはありませんが、万一『落雷・破裂・爆発』の被害にあったときには、建物が大きなダメージを受けることが多く、損害金額が甚大になる傾向がありますので、火災以外でも補償されるということを考えて火災保険を契約しましょう。
この記事では、『落雷・破裂・爆発』の火災保険補償特約についてご紹介します。
不動産投資におけるリスクは大小様々なリスクが考えられますが、その中でも火災や地震に対するリスクは建物が使用不能になる可能性があり、不動産投資のリスクの中でも大きな被害をもたらすものです。
それでは不動産投資において火災や地震に対する不動産投資のリスクヘッジはどのように考えればよいのでしょうか？
ご存知の通り日本は地震大国であり、2011年に発生した東日本大震災以降も大規模な地震がこの先も発生する可能性を多くの専門家が指摘しています。
火災に関しては地震よりももっといつ発生するかも分からないので、確率は高くは無いとはいえ不動産投資を行う上で火災や地震の懸念を完全に排除することはできません。
不動産投資において火災や地震に対する有効なリスクヘッジ策は下記2点となります。
による適切な対策を講じることで、不動産投資において火災や地震に対するリスクヘッジを行うことは十分可能です。
この記事では、不動産投資で収益物件の火災や地震に対する2つのリスクヘッジ対策手段をご紹介します。
不動産投資の出口戦略を考えた場合に、最後の売却時に『高く・早く』売却が見込める収益物件を購入しておけば安心です。
では、不動産投資において『高く・早く』売却しやすい収益物件とはどのような収益物件なのでしょうか？
不動産投資の出口戦略で『高く・早く』売却が見込める物件とは、一言でいうと流動性の高い収益物件のことです。
ここでいう流動性とは投資商品の売買のしやすさを表す言葉です。
公の市場で売買される株などの金融商品は流動性が高く、逆に不動産のように売り手と買い手が相対で売買交渉をするような商品は流動性が低くなるのが一般的です。
そして、収益物件の流動性は、その物件の立地と利回り、土地代などの密接な関係があります。
この記事では、不動産投資の出口戦略で売却に困らないためにに物件購入前に知っておきたい収益物件の流動性と利回りの関係についてご紹介します。
不動産投資における収益物件の運用は物件の売却によって最終的に利益が確定します。
なので最後の出口戦略で高値で売り抜ける必要があります。
それでは不動産投資の出口戦略で物件売却時に高値で売り抜けるためためには、どのようなポイントを押さえておけばいいのでしょうか？
それは売却までになるべく高く売れる収益物件に仕上げていくためにポイントを押さえた運営管理をしていくべきです。
つまり不動産投資で物件売却時に高値で売り抜けるための売却を行うためには、収益物件の売却(ゴール)から逆算した運営管理を計画的に行っていく必要があります。
最初からこの方向性がずれてしまっていてはとんでもない方向に進んでしまうからです。
この記事では、不動産投資で物件売却時に高値で売り抜けるための2つのポイントをご紹介します。
個人への不動産投資ローンの融資審査において『物件の担保評価』と『個人の属性』とでは金融機関はどちらを重要視するのでしょうか？
実は個人借主への金融機関の融資審査では圧倒的に『個人の属性』が重要視されるのが現実です。
不動産投資ローンの融資の審査において金融機関が見るのは、
の2つのポイントとなります。
基本的には金融機関は不動産投資ローンの融資審査において、それぞれの金融機関独自の基準においてこの2つのポイントを掛け算のように掛け合わせて、基準よりも悪ければ金融機関は融資を行わないというスタンスです。
ただしそのウェイトにおいてはほとんどの金融機関で明らかに『個人の属性』を重視して不動産投資ローンの融資審査を行います。
個人の属性とは、会社員であれば勤務先・年収・年齢・借入履歴・資産状況などがあげられます。
個人事業主や経営者であれば上記以外にも本業の決算状況なども見られます。
この記事では、金融機関の不動産投資ローンの個人への融資審査は物件担保評価より属性を最重要視する事実についてご紹介します。
不動産投資が節税対策として効果が高いということはみなさん何となくご存知かもしれません。
では具体的には不動産投資でどのような節税対策が図れるのでしょうか？
不動産投資を個人で行っている場合と法人で行っている場合とでは節税対策方法は変わってきます。
個人で不動産投資を行っている場合は不動産投資専業という人は少なく、サラリーマンや公務員などの給与所得者の人をはじめ不動産投資の所得以外に給与所得などの収入があるという人が多いのではないでしょうか。
不動産投資での収益物件の運用による節税効果が得られるのはなぜかというと、収益物件の運用による利益や損失を他の所得と通算できるからというのが理由です。
しかも、個人所得とも通算できるといいう点が、不動産投資が他の金融商品などにはない収益物件の大きな利点です。
生命保険やリース商品などでは赤字は計上できますが、損益通算できるのは原則として法人で運用した場合のみに限定されます。
この記事では、不動産投資の所得を個人所得と損益通算して節税する事例をご紹介します。
不動産投資で儲けるためには利回りの高い収益物件が買えればそれですべてうまくいきます！
と言えれば簡単なのですがなかなかそうはいかないのが現実です。
それでは不動産投資で儲けるためのコツのようなものはあるのでしょうか？
不動産投資で儲けるためには収益物件の運用において取得から売却までのトータルでの利益を最大化することが前提になりますので、
という一連の事業として
という2つの視点でトータルに見ていく必要があります。
なので不動産投資は決して収益物件を買って終わりではありません。
収益物件の取得と売却は投資としての側面、保有期間中の管理運営は経営的側面を持ち、この投資と経営の2面性を有する事業として捉えるべきです。
ことが極めて重要となります。
この記事では、不動産投資で儲けを最大化するためのトータルでの利益の最大化の考え方をご紹介します。
不動産投資でリスクといわれるものはどのようなものがあるでしょうか？
など、様々なリスクが考えられますが、シンプルに考えると不動産投資のリスクは、
のどちらかかもしくはその両方です。
つまり、不動産投資のリスクは『収支が回らなくなることのリスク』に集約されるといえます。
この記事では、不動産投資を始める前に不動産投資家が知っておくべき3つのリスクとそれに対するリスクヘッジ方法をご紹介します。
不動産投資で収益物件を購入する際に、あなたの不動産投資の運用目的を明確にして目的に合った収益物件を選択しているでしょうか？
不動産投資における収益物件の運用で利益を最大化させるためには、不動産投資の運用目的をはっきりさせてその目的を達成するための収益物件を取得するべきです。
不動産等井における収益物件の運用目的は大きく分けて、
などが挙げられます。
このそれぞれの不動産投資の運用目的に応じて目的を達成するために購入するべき収益物件は異なってくるのです。
この記事では、不動産投資の目的【①副収入②貯蓄③生命保険④節税⑤相続税対策】を達成するための収益物件の選び方をご紹介します。
収益物件を取得する際に名義を個人にするのか法人にするのか、はたまた別の誰かにするのかの決め方というのはあるのでしょうか？
取得した収益物件の名義は、収益物件を購入したあとでは簡単に変えることはできません。
収益物件を取得する際の名義としては、
などが考えられます。
収益物件を取得する名義によっては、
などのミスマッチを起こしてしまい考えていた目的を達成できないというリスクがあります。
なので、収益物件を取得する際の名義は各人の不動産投資の目的に応じてきちんと考えて決める必要があります。
この記事では、3つの目的別(①副収入②節税③生命保険物件)物件取得名義の決め方についてご紹介します。
サラリーマンや公務員などの給与所得者の副業として不動産投資は本当にごく一般のサラリーマンや公務員などでも上手くできるのでしょうか？
実は不動産投資は本業が何かと忙しいサラリーマンや公務員などの給与所得者の副業としては株やFXなどの投資よりもむしろ向いているといえます。
本当に本業の会社勤めをしながら不動産投資などができるのか？と疑問に思われるかもしれません。
しかしむしろ本業が忙しすぎて株やFXなどの投資を断念したというぐらいのサラリーマンや公務員の人の方が実は不動産投資でうまく投資運用できているケースが多いのです。
この記事では、不動産投資はサラリーマンや公務員などの給与所得者の副業としては株やFXなどへの投資よりも最適な2つの理由をご紹介します。
不動産投資では最初に収益物件を購入する際に現金を支払ったり借り入れを起こしたりしてまとまった金額の初期投資を行います。
投資のセオリーとしては初期投資分を含めた投資回収はできるだけ早く行うことができる方が優れた投資だといえます。
不動産投資での初期投資をできるだけ早く回収する方法はどのような方法があるのでしょうか？
不動産投資において賃料収入から管理費や修繕費、賃貸募集費用や固定資産税などを差し引いた粗利益を最大化させた税引き前利益にかかってくるのが税金です。
この税金をできるだけ抑えることで、税引き後利益である純収入が増え、不動産投資における利益の最大化という目的を達成できることになります。
そして、税引き前利益から税額を差し引いた税引き後の利益、つまり純収入が多くなるほど不動産投資の投資回収のスピードは早くなります。
不動産投資では収益物件が償却資産として税法上の減価償却が認められています。
不動産投資では減価償却が使えるので、キャッシュアウトが伴わなずに費用(損失)として計上でき、税引き前利益をキャッシュアウトなく圧縮して税引き前利益に課税される税金の額を大きくコントロールすることが可能となるのです。
この記事では、不動産投資で投資回収を早めるための税金のコントロールに減価償却での課税の繰り延べが有効に使える理由をご紹介します。
不動産投資において収益物件を購入する際にどこのエリアで購入してもよいものなのでしょうか？
結論から言うと、不動産投資における収益物件の購入エリアは基本的には首都圏や、地方であれば最低でも人口50万人以上の大都市圏で、『自宅からできるだけ近いエリア』にするべきというのがひとつのセオリーだと言えます。
なぜなら、不動産はエリアによって収益物件の流動性の差が大きいからです。
最終的に収益物件を売却する際に、
によってその収益物件における不動産投資の最終的な確定利益が大きく違ってくるからです。
どうせ売却するなら、収益物件の売却の際に大きく利益を上げて最終収益を大きくプラスで確定させたいところです。
この記事では、不動産投資のセオリーとして収益物件購入エリアの基本は近くの大都市圏を外さないほうがよい理由をご紹介します。
不動産投資で収益物件を購入検討する際に、一般的には敬遠されやすいものの物件価格次第では購入を検討してもよい物件のパターンがあるのをご存知でしょうか？
逆に言えば指値が通りやすい収益物件ともいえます。
基本的には価格次第でどのような収益物件でも購入の検討は可能だといえます。
収益物件購入を検討する上で、ほとんどのデメリットは価格に換算可能だからです。
まったく需要のない空室だらけの収益物件はいくら表面利回りが高くても購入を検討することは難しいです。
しかし入居需要さえあれば家賃を適正価格まで下げれば埋まることも多くあります。
なので収益物件の購入を検討する段階で最初にフィルターをかけ過ぎてしまうのはどうかと思います。
そしてせっかく物件の紹介を受けても、あれはダメこれはちょっとということを不動産会社の営業マンに伝えすぎていると、物件が出ても紹介を受けられなくなりやすいので大変もったいない状況になります。
この記事では、不動産投資で物件価格が安ければ購入検討したい収益物件3つのパターンをご紹介します。
低価格のボロ戸建物件を買って賃貸に出して不動産投資を行うのは不動産投資としてはアリなのでしょうか？
もっというとボロ戸建物件への不動産投資は儲かるのでしょうか？
日本全国での空き家率が年々上昇している中、比較的低価格で売りに出されている築古のボロ戸建て物件を見かけることが以前にも増して多くなりました。
不動産投資のポートフォリオを考える上で、築古のボロ戸建て住宅を買って普通に賃貸に出せるのであればけっこう儲かるのでは！！
と考えたことのある方も多いのではないかと思います。
ボロ戸建物件を買って不動産投資をするから儲かるというわけではなく、他の不動産投資と同じくきちんとボロ戸建物件への不動産投資に取り組めば儲かります。
逆にボロ戸建物件を買って不動産投資をしたとしても儲からず損する場合もあります。
また、銀行からの不動産投資向けの融資が厳しくなっている現在において個人が不動産投資を行いたい場合に何千万～何億もする収益物件を銀行融資で取得するのがどんどん厳しくなっている情勢です。
そこでまずは現金で購入できる価格帯の築古のボロ戸建てを手に入れて、ボロ戸建を収益物件として検討してみるのも選択肢の一つといえます。
この記事では、築古のボロ戸建物件を買って不動産投資を行う際のおすすめできる理由やメリット・デメリットを紹介しています。
不動産投資の成否の多くの部分は購入した収益物件の選定の目利き次第という事実をご存知でしょうか？
不動産投資での利益を最大化させるためには、
という4つの選定基準で収益物件を取得することが大変重要になってきます。
収益物件の明確な選定基準を持たないまま目先の表面利回り(グロス)などにつられて勢いで収益物件を購入してしまい不動産投資で失敗している人は後を絶ちません。
不動産投資で失敗したり後悔することを回避するためには、まずは自分自身の中で不動産投資で儲けるためにどのような収益物件を選定するのかの物件選定基準をはっきりとさせておくべきです。
不動産投資で儲けられるかどうか、ひいては不動産投資の成否を決めるのは購入した収益物件の選定の目利き次第で決まってしまうという事実をご紹介します。
不動産投資で利益を出すためには、収益物件を所有中の家賃収入によるインカムゲインと、物件売却時のキャピタルゲインの合計を最大化させることが必要です。
それでは、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件の条件とはどのようなものなのでしょうか？
不動産投資でせっかく収益物件を取得して物件保有中に家賃収入によるインカムゲインを毎年をコツコツと積み上げていったとしても、最後の売却時に物件価格が大きく値下がりしてしまうようだと、保有中に積み上げたインカムゲインを値下がりの分だけスポイルしてしまう結果になってしまいます。
その結果、その収益物件での不動産投資の収益は最終的な出口まで通算するとあまり大したことがなかったということになってしまいます。
そして、保有期間中の通算インカムゲインの収益額以上に物件価格が値下がりするようなことが起こると、その物件自体の投資としてはトータルで赤字となってしまうので、売りたいタイミングで売るに売れないという不自由なことになってしまうのです。
不動産投資において物件価格が下がらないというのは投資信託でいえば元本が減らないということと同じです。
不動産投資において購入した物件価格が下がりにくいということは、投資という視点で考えた時には不動産投資において非常に重要になるポイントでもあります。
この記事では、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件についてご紹介します。
不動産投資で物件の利回りを見る際に、
の2つの利回りがありますがどちらを重視するべきなのでしょうか？
不動産投資で儲けるためには表面利回り(グロス)よりも実質利回り(NET)を重視するべきです。
不動産投資の世界では一般的に利回りというと表面利回り(グロス)で表記される慣習があります。
表面利回り(グロス)とはその収益物件の満室想定の最大利回りのことをいいます。
極端な話をすると全室が空室であっても物件価格が安ければ満室想定の表面利回り(グロス)は高くなります。
しかし不動産投資で確実に儲けを出すためには満室想定の表面利回り(グロス)ではなく実質利回り(NET)で考えていく必要があるのです。
なぜ実質利回り(NET)を重視する必要があるのでしょうか？
それは不動産投資の投資回収を早めることがその不動産投資の利回りの最大化につながるからです。
この投資回収額は純収入のことを指します。
そして純収入は賃料収入から経費を差し引いた後の収入であり、この純収入の購入価格に対する割合が実質利回り(NET)だからです。
この記事では、不動産投資の利回りは表面利回り(グロス)よりも実質利回り(NET)を重視する理由をご紹介します。
任売マン
奈良県立奈良高校～神戸大学工学部卒。
東京日本橋にある不動産会社の東京支店で勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身の不動産コンサルタントです。
新卒から続く不動産業界歴も20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングとローン返済や滞納、差押えや競売申立てされたなどでお困りの方への任意売却による再生支援コンサルティングが得意です。きっとあなたの問題やお悩みの解決にお役立ちできると自負しています。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士
BLOG運営管理者より
投資とはゲインを得るため、すなわち儲けるための可能性の合理的追求です。
『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機でありギャンブルと言われても仕方のないレベルです。
つまり『ほぼ儲かる』というレベル以上で取り組まなければ投資とはいえません。
不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので、自分の手でコントロール出来得る限りは致命的なリスクではありません。
正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資における損失回避のセンターピンであり、リスクをコントロールするための重要な鍵となるのです。
海千山千の猛者たちが個人・法人関係なく日々しのぎを削ってぶつかり合う投資の世界では、自分自身の知識と経験が最後はものをいうのです。
大損した後に知りませんでしたでは後の祭りです。投資で成功したければまずは知識の質と量が必要です。投資で他人のカモになりたくなければまずは自己投資をして知識武装を真剣に考えていくべきです。